سفارش تبلیغ
صبا ویژن

مطالب حقوقی

نظر

معامله یا دست نوشته

دست نوشته ها ی عادی و اسناد قابل انکار و تردید می باشند. بنابراین انجام معاملات و تنظیم سند در مرحله ی اثبات اصالت امکان خطای زیادی وجود دارد. با نظر به آن که موارد جعل زیادی در این گونه نوشته ها دیده می شود، اثبات اصالت نوشته عادی از طرف کارشناسان خیلی دشوار است. اشخاص می بایست از دست نوشته پرهیز نمایند و هنگامی که به دفاتر اسناد رسمی دسترسی ندارند، در تنظیم سند عادی حتما دو نفر شاهد داشته باشند.

اثبات نگردیدن اصالت سند عادی در حکم جعل می باشد.

زمانی که دست نوشته یا سند عادی به دادگاه ارائه می گردد، دادگاه آن را به کارشناس ارجاع داده تا اصالت آن مورد بررسی قرار گیرد. در صورتی که اصالت دست نوشته احراز نگردد، سند جعلی به شمار می رود و چنانچه شخص ذی نفع شکایت کند، پرونده ی جزایی دیگری با عنوان «جعل» و استفاده از سند مجعول قابل طرح می باشد که مجازات هر کدام از آن ها حداقل شش ماه حبس است.

بدین ترتیب نه تنها حقوق مالی موجود به واسطه دست نوشته تامین نمی گردد بلکه جنبه ی کیفری دیگری هم متوجه فرد ارائه کننده می گردد. تنظیم رسمی سند می تواند جلوی این مشکلات را بگیرد. یکی از موارد شایع، بخشش مهریه با دست نوشته عادی میان زوجین می باشد که اغلب نتایج بالا را به دنبال دارد.

معامله صوری با هدف فرار از دِین، جرم می باشد.

برخی اوقات اشخاص برای این که بدهی مالی خود را پرداخت نکنند، دارایی ها را به نام شخص دیگری می کنند. چنین معامله ای از لحاظ قانون «صوری» محسوب می شود. با نظر به اینکه در موارد زیادی، دارایی ها به نام اعضای درجه 1 خانواده منتقل می شوند یا تاریخ معامله نزدیک به زمان وقوع دعوا در دادگاه و مقدم بر نقطه نزاع می باشد یا مبلغ معامله مبادله نمی گردد، دادگاه آن معامله را باطل می نماید و در صورت شکایت ذی نفع، شخص به سبب فرار از پرداخت دِین، به چهار ماه تا دو سال حبس محکوم می گردد.

دارایی های مستثنی از دین

برخی از دارایی های محکومان مالی در زمان اجرای حکم از شمول توقیف برای پرداخت بدهی مالی مستثنی می گردد که عبارتند از:

  • خانه ی مورد نیاز بدهکار و اشخاص تحت تکفل او، با رعایت شئون عرفی و به شرط زندگی در آن
  • وسیله ی نقلیه ی شخصی مورد نیاز متناسب با شأن بدهکار
  • لوازم مورد نیاز زندگی جهت رفع حوائج ضروری بدهکار و خانواده و افراد تحت تکفل او
  • وسایل کار از جمله برای کسبه و تجار، سرمایه و محل کسب و برای کشاورزان ادوات زراعی.

صیغه ی محرمیت در نامزدی

خیلی از خانواده ها بدون اطلاع از اثرات حقوقی محرمیت که در قانون، همان «ازدواج موقت» به آن می گویند به انجام صیغه ی محرمیت در نامزدی مبادرت می نمایند که آنها را ناخواسته با مسائل و مشکلاتی مواجه می کند.

برای ازدواج موقت، وجه کم و ناچیزی به عنوان مهریه تعیین می گردد و با اتمام دوره ی محرمیت، طرفین اقدام به ازدواج دائم می نمایند. مشکل از جایی آغاز می گردد که مرد به دلایلی با جاری شدن ازدواج دائم مخالفت می نماید. با این امتناع، خانواده دختر متضرر می شود و با دریافت مهریه ای ناچیز، دختر به خانه پدر برمی گردد. چه بسا در طول مدت نکاح موقت، زوجیت نیز واقع می شود.

وعده قبل از عقد نکاح، تعهد ایجاد نمی کند.

در خواستگاری، توافق پسر و دختر یا خانواده های آن ها در مورد ازدواج  موجب تعهد و مشروعیت رابطه ی زناشویی نمی شود. بر اساس قانون مدنی، وعده ی ازدواج باعث به وجود آمدن زوجیت نمی شود، هرچند همه یا بخشی از مهریه که میان طرفین برای موقع ازدواج مقرر گردیده، پرداخته شده باشد. پس هر از زن و مرد در هنگام خواستگاری و تا زمانی که عقد ازدواج جاری نگردیده باشد،

می تواند از وصلت خودداری کند و طرف دیگر به هیچ عنوان نمی تواند وی را مجبور به ازدواج نموده یا به سبب صرف خودداری از وصلت، خسارتی را مطالبه نماید و تا هنگامی که عقد ازدواج منعقد نگردیده است، نمی توان 2 طرف را ملزم به زندگی زناشویی کرد و وعده هایی که به صورت عرفی میان خانواده ها تبادل می گردد ارزش حقوقی یا سند رسمی را ندارد.


نظر

پرداخت هزینه ساختمان

با توسعه ی زندگی شهری و به دنبال آن آپارتمان نشینی مخصوصا در شهرهای بزرگ مسائل و مشکلات متعددی ایجاد شده است . آپارتمان یا ساختمان هایی که واحد ها و ساکنان آن متعدد می باشند معمولا با مشکلات بیشتری مواجه می شوند و تصمیم گیری در مورد مشکلات و مسائل مربوط به ساختمان دشوارتر است. به همین دلیل، متاسفانه مراجع قضایی با اشخاص و پرونده های زیادی در رابطه با این موضوع مواجه می شوند . قانونگذار با تصویب قوانین گوناگون نظیر قانون تملک آپارتمان ها ، روابط موجر و مستاجر و ... برای جلوگیری و حل این مسائل تلاش می کند تا اشخاص با رعایت اصول و قواعد آن قادر باشند جهت برقراری و حفظ نظم در ساختمان با یکدیگر هماهنگ و هم نظرگردند تا مسائل و مشکلات ناشی از آپارتمان نشینی حل شود . یکی از موضوعاتی که همیشه وجود دارد هزینه های ساختمان و پرسش های پیش رو ساکنین می باشد که چه کسی مسئول پرداخت هزینه ها یا شارژ ساختمان می باشد ؟ آیا حتما بایستی شخص مالک باشد ؟ در ملک زندگی کند ؟ مستاجر یا ساکن در ملک او مسئول پرداخت هزینه ها ساختمان به مقدار سهمشان می باشد ؟ قانونگذار چه کسی را مسئول پرداخت هزینه ساختمان می داند ؟ کدام یک از هزینه های ساختمان وظیفه ی مالک و کدام وظیفه ی مستاجر است ؟ جواب تمامی سوالات با نظر به متن قانون قابل پاسخگویی است. در حقیقت قانونگذار در قوانین به صورت کلی نه تنها مالک آپارتمان را مسئول پرداخت هزینه های مشترک ساختمان می داند بلکه شخص استفاده کننده از ملک مثل مستاجر را هم مسئول پرداخته هزینه های ساختمان می داند . 

جهت آگاهی از این موضوع که چه کسی مسئول پرداخت هزینه های ساختمان مالک یا مستاجر است بایستی بیان داشت که بر اساس قانون مدنی و قانون روبط موجر و مستاجر و دیگر قوانین به تفکیک هزینه ها و شیوه ی تقسیم آن را بررسی می کنیم . 

بر اساس ماده ی 486 قانون مدنی " هزینه ی تعمیرات آپارتمان و تمامی مخارج که در عین مستاجره نیاز است برای استفاده از ملک وظیفه ی مالک می باشد مگر آن که خلافش شرط گردیده باشد به عنوان مثال برای استفاده از خانه اجاره ای احتیاج به کابینت شدن اشپزخانه است که می بایست مالک هزینه ی آن را بپردازد مگر آن که در قرارداد اجاره، مستاجر هزینه ی نصب کابینت را بر عهده گرفته باشد یا عرف جامعه برخلاف این باشد که بر عهده مالک است نه مستاجر و نیز آلات و ادواتی که برای امکان استفاده از ملک اجاره ای مورد نیاز است . " 

قانونگذار برای این موضوع که به صورت کلی، مالک را مسئول پرداخت هزینه ساختمان دانسته است یا مستاجر را  بر اساس ماده ی 10 قانون روابط موجر و مستاجر این طور بیان می دارد که " تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مرتبط با اصل بنا و یا تاسیسات عمده منصوبه در آن نظیر دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد وظیفه ی موجر می باشد و تعمیرات جزئی و نیز تزیین و تعمیری که مرتبط با استفاده ی بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر است مگر اینکه در قرارداد  به شکل دیگری شرط گردیده باشد . "

بنابراین به صورت کلی می توان بیان داشت که هزینه های اساسی و برای استفاده از ساختمان و تعمیر ساختمان برای آن که آن ملک قابلیت استفاده شدن داشته باشد ، وظیفه ی مالک آن خانه می باشد اما در صورتی که هزینه های جزئی مرتبط با استفاده بهتر و غیر ضرور باشد بر عهده مستاجر ملک است . 

مسئولیت مشترک مالک و مستاجر در مقابل مدیر ساختمان

مسئولیت مشترک مالک و مستاجر در مقابل مدیر ساختمان مطابق ماده ی 23 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها اگر بر اساس اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک وظیفه ی مالک باشد و مالک از پرداخت خودداری کند مستاجر می تواند از محل مال الاجاره آن هزینه ها را بپردازد. اگر پرداخت هزینه های جاری مشترک وظیفه ی استفاده کننده باشد و از پرداخت خودداری نماید مدیر یا مدیران قادرند به غیر از مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی هم مراجعه کنند. 

بنابراین در صورتی که یکی از واحد های یک آپارتمان که اجاره داده شده و مستاجر از آن واحد استفاده می کند و هزینه های مشترکی که می بایست پرداخت گردد را پرداخت ننماید می توان گفت بر اساس این تبصره مسئولیت مالک و مستاجر تضامنی می باشد. به این معنا که چنانچه مالک پرداخت ننمود، مدیر با مراجعه به مستاجر قادر است هزینه را تقاضا نماید و چنانچه مستاجر نپرداخت، مدیر جهت دریافت هزینه می تواند به مالک مراجعه نموده تا هزینه های مشخص را بگیرد.


نظر

حریم املاک

وظیفه ی قانون گذار این است که حدود هر شخص را در جامعه برای وی مشخص کند تا به حقوق دیگران تجاوز نشود.

دلیل وضع قانون ایجاد آرامش در زندگی اجتماعی می باشد. بنابراین اگر اجتماعی وجود نداشته باشد، قانون نیز کارایی ندارد. برای همزیستی مسالمت آمیز و کم دغدغه بایستی اشخاص به حدود و حقوق خود آگاهی داشته باشند و قانون گذاران هم موظف به تعیین این موارد و ایجاد قاعده ای جهت پیشگیری از ضرر دیدن دیگر اشخاص جامعه می باشند.

در حریم نیز همین قاعده وجود دارد. قانون گذار با مطالعه ی همه جانبه، حریم را برای املاک اشخاص وضع نموده است. همانطور که حریم خصوصی در قانون به رسمیت شناخته شده و شکستن آن جرم تلقی می گردد و دارای مجازات است، حریم املاک هم در قانون تبیین شده تا دیگران در مناطق ممنوعه و حریم اشخاص ورود نکنند.

معنای حریم

حریم به معنی پذیرش منطقه ای ممنوعه بوده که این مقدار جزئی از ملک اشخاص محسوب می شود و بر اساس قانون در حکم ملک مالک به شمار می رود. معنای لغوی حریم هم ممنوع است، یعنی هر چیزی که شکستن آن جایز نباشد.

حریم املاک به محدوده ی تعریف شده در اطراف ملکی غیرمنقول گفته می شود که آن را به مقدار عرفی جهت بهره برداری کامل از ملک در نظر می گیرند و در واقع حریم املاک یک مصونیت فیزیکی به اموال غیر منقول می دهد و به حقی که صاحبان املاک به صورت مطلق بر آن محدوده دارند حق حریم می گویند. حق حریم مثل حق ارتفاق در املاک، حقی تبعی و عبارت دیگر حقی تابع همان ملک محسوب می شود.

حریم املاک در قانون مدنی

بر اساس ماده ی 136 قانون مدنی: حریم میزانی از اراضی اطراف ملک، قنات، نهر و نظیر آن بوده که جهت کمال انتفاع از آن ضروری است. پس بر اساس قانون، قاعده حریم برای کمال انتفاع از املاک وجود داشته و این منطقه ی ممنوعه همان اراضی اطراف ملک و قنوات آن ها می باشد که به آن منطقه حریم می گویند.

حریم املاک، چاه ها، چشمه ها و قنات ها

میزان و اندازه ی حریم بر اساس موقعیت طبیعی زمین و به حکم عرف منطقه مورد نظر و مقتضیات آن محل معین می گردد، اما قانونگذار به لحاظ اهمیتی که حریم چاه ، چشمه و قنات دارد، در موادی از قانون مدنی میزان آن را به تفصیل مشخص کرده است.

دیوان عالی کشور فواصل و حدود مشخص و مذکور در مواد 137 و 138 قانون مدنی را مطلقا ممنوع نموده و ادعای خلاف آن را مسموع نمی داند. البته انتقاداتی هم بر این نظر وارد گردیده است، زیرا می‌ تواند حتی در حریم هم تصرفاتی را داشت که با نظر به اصل ایجاد تصرف متضررانه که در ماده 139 بیان گردیده است باعث هیچ نوع ضرر و زیان نگردد. با این وجود معیار اصلی جهت تعیین تصرف غیر قانونی در حریم را می توان وجود اماره قانونی ایجاد ضرر برای صاحب حق حریم را در مراجع قضایی بدانیم.

اهمیت کشاورزی در جامعه ی ما و وجود قنات ها و چاه های زیاد از دوران قدیم موجب گردیده که قانون گذار برای حریم چاه ها هم قوانین و قواعدی وضع نماید که در قانون مدنی هم درباره ی آن صحبت شده است.

بر اساس ماده ی 137 قانون مدنی : حریم چاه برای آب خوردن 20 گز و برای زراعت 30 گز بوده و هر گز هم تقریبا معادل یک متر می باشد.

قانون گذار برای حریم چشمه ها هم بر اساس ماده ی 138 قانون مدنی، بدین صورت تعیین حدود کرده است:

حریم چشمه و قنات از هر سو در زمین رخوه پانصد گز و در زمین سخت دویست و پنجاه گز می باشد البته در صورتی که مقادیر ذکر شده در این ماده و ماده‌ی قبل جهت پیشگیری از ضرر و زیان کافی نباشد، به قدری که برای دفع ضرر کافی باشد به آن اضافه می‌شود. پانصد گز تقریبا معادل پانصد و بیست متر و 250 گز تقریبا معادل دویست و شصت متر می باشد.

حق حریم

بر اساس ماده ی 139 قانون مدنی: اصولا حریم یک ملک در حکم ملک صاحب آن بوده و هر نوع تملک و یا تصرف در آن که با آن چه هدف از حریم بوده در منافات باشد، بدون اجازه و اراده مالک، ممکن نیست. پس هیچ کس قادر نیست در محدوده ی حریم املاک، چشمه و یا قنات دیگران، چاه یا قنات بکند. لازم به ذکر است تصرفاتی که مسبب وارد شدن ضرر به مالک آن ملک نگردد از منظر قانونگذار جایز می باشد.

مال موضوع حق حریم

مطابق قانون، حق حریم برای زمین های موات بوده و در زمین آباد و دایر هیچ حقی بدون رضایت مالک آن برقرار نمی شود. ولی بر اساس قانون قنوات مقرراتی در نظر گرفته شده که حریم را در اراضی دایر هم به صورت ضمنی پیش بینی کرده است. در رویه قضایی کشور دادگاه ها به این تمایل دارند که برای حفظ مصالح عمومی و حمایت از حقوق افرادی که سرمایه ی خود را برای تهیه ی آب استفاده کرده اند، حریم را در زمین های آباد هم قبول کنند.

نکات تکمیلی حریم املاک

بر اساس مواد 1 تا 3 قانون قنوات و قانون توزیع عادلانه آن و مفاد قاعده حریم: حریم برای زمین های مباح بوده و قائل بودن به وقوع حریم در املاک از این رو که استثنا به شمار می روند، به رضایت مالک یا حکم قانون نیاز دارد.

مطابق قانون قنوات در صورتی که مالک ملکی، مقداری از زمین هایش را جهت احداث چاه یا قنات به فرد دیگری بفروشد یا به حکم قانون مجبور به فروش آن گردد می بایست در دیگر قسمت های زمین حریم آن را رعایت کند، چه در مقابل واگذاری این حق عوضی تعیین شده باشد چه نه.

در صورتی که فردی مالک چاه یا قنات در املاک دیگران باشد می بایست حریم آن را رعایت کند. چرا که یا مالکیت چاه مقدم می باشد یا مالک زمین آن را به صاحب چاه منتقل نموده است. با این وجود مالک زمین می تواند به حریم چاه تجاوز کند.

روند رسیدگی به دعوی حریم املاک

جهت رسیدگی به این نوع دعاوی در دادگاه‌ها احتیاج به اظهار نظر کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه های ثبتی با استفاده از وسایلی مثل عکس های هوایی و پلاک های ثبتی جهت اظهار نظر و تعیین مقدار حریم املاک و تعیین معیار مناسب برای تشخیص حریم می باشد که مقاطع و ارائه دهنده نظر نهایی در این موارد است و رای صادره در این موارد با استفاده از این نظرات مستند هستند.

همانطور که گفته شد در فلسفه حریم املاک، مالک زمین قادر است کمال استفاده و بهره برداری را از آن بکند و افراد دیگر قادر نخواهند بود که با تصرفات خود به او ضرر وارد کنند. حریم در قانون مدنی در نظر گرفته شده است ولی فقط قانون مدنی نیست که در مورد حریم حرف زده است. قوانین زیاد دیگری هم هستند که به حریم و مقدار آن پرداخته اند. نکته ی دیگری که به آن اشاره نمودبم این است که حریم مزبور ویژه ی زمین موات بوده و هرچند مشهور بر این است که در زمین های دایر و آباد این حق وجود ندارد ولی رویه ی قضایی و قانون قنوات به گونه ای آن را در این نوع زمین ها هم به رسمیت شناخته می شود.


نظر

دریافت کد رهگیری املاک

اقتصاد جنبه‌های گوناگونی از زندگی انسان‌ها را تحت تاثیر قرار می دهد.استفاده از سندهای عادی مثل مبایعه ‌نامه در معاملات ملکی با وجود اینکه توصیه نمی گردد ولی رواج بسیاری دارد. طرفین یک معامله تا تنظیم نمودن سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، مبایعه ‌نامه‌ ای امضا نموده که توافقات آن‌ها وجه کتبی بیابد. از همین رو تا پیش از این در آیین‌ نامه ی شورای صنفی مشاوران املاک، دریافت کد رهگیری در معاملاتی که تحت نظر مشاوران املاک بسته می‌شد ضروری بود اما بر اساس رای دیوان عدالت اداری، این موضوع از حالت الزامی به اختیاری تغییر پیدا کرد. 

کد رهگیری که از سامانه کد رهگیری املاک دریافت می شود، شماره سریالی می باشد که با ثبن مشخصات ملکی کسب می شود. با وجود اینکه دریافت این کد دیگر الزامی نبوده ولی شدیدا توصیه می ‌شود زیرا در اکثر معاملات ملکی حاضر، شخص همه ی سرمایه و پس ‌انداز چند سال زندگی خود را به عنوان ثمن قرار می‌دهد و چنانچه مشکلی ایجاد شود، زندگی وی نابود می گردد. این کد سیزده رقمی را هم در هنگام خرید و فروش و هم برای اجاره املاک چه مسکونی و چه تجاری می توان دریافت کرد.

مزایا و کاربرد کد رهگیری املاک

دلایل گوناگونی برای دریافت کد رهگیری املاک وجود دارد. نخست این که ثبت مشخصات ملکی در سامانه از هر گونه معامله ی دیگری جلوگیری می نماید. در حقیقت کلاهبرداری‌های بسیاری در حیطه ی املاک اتفاق می افتد که شخص یک ملک را به چندین نفر فروخته یا اجاره می‌دهد. چنانچه در زمان معامله ‌ای، مشخصات ملک و خود معامله را در سامانه ثبت نموده و کد رهگیری دریافت کنید، آن ملک قفل گردیده و هیچگونه معامله ی دیگری برای امکان پذیر نیست.بنابراین از تعداد زیادی از کلاهبرداری‌های ملکی پیشگیری می شود.

مزیت دوم کد رهگیری، مطلع بودن از طرح‌ها و برنامه‌های شهرداری می باشد که امکان دارد ملک مورد نظر شما مشمول آن باشد. بعضی از طرح‌های شهرداری مثل تخریب و تخلیه ملک بوده بنابراین چنانچه کد رهگیری را دریافت نموده باشید، زودتر از این مسئله مطلع می شوید.

استعلام وضعیت رهنی سند ملک، مزیت سوم دریافت کد رهگیری املاک می باشد. بعضی اوقات امکان دارد جهت دریافت وام از طرف بانک یا هر گونه رهنی از طرف اشخاص دیگر، صاحب ملک سندش را به عنوان وثیقه گرو بگذارد و تا هنگامی که بدهی خود را پرداخت نکرده این سند، آزاد نمی شود. چنین مسئله ای در قیمت و ارزش ‌گذاری ملک تاثیرگذار است و امکان دارد که مالک رهن گرفتنش را انکار نموده و به طرف مقابل اطلاع ندهد. در چنین شرایطی شما با دریافت کد رهگیری از سامانه می‌توانید استعلام نمایید که آن سند در جایی به وثیقه گذاشته شده است یا نه.

و نیز چنانچه شما معامله ‌ای روی یک ملک کرده باشید و همان زمان کد رهگیری دریافت کنید، دیگر در صورت تغییر قیمت بازار، فروشنده یا موجر قادر نیست که از شما مبلغ بیشتری بگیرد زیرا با دریافت کد رهگیری معامله املاک با همان قیمت و تاریخ بدون تغییر ثبت می گردد.

این کد در اقامه دعوی در مراجع قضایی به شما کمک می کند و پیگیری و استعلام آن آسان می باشد.

دریافت نمودن کد رهگیری املاک فقط به نفع خریدار یا مستاجر یک ملک نبوده بلکه دارای مزایایی برای فروشنده و موجر هم هست. مثلا بعد از انجام معامله چنانچه خریدار از تسلیم ثمن معامله ممانعت نموده، فروشنده با این کد می تواند در مراجع قضایی پیگیری کند و مبلغ ذکر شده را دریافت نماید.

همچنین اگر موعد مقرر قرارداد اجاره پایان یافته باشد یا بعد از فروش ملک موعد تخلیه فرا رسیده باشد، دریافت حکم تخلیه در صورت امتناع ساکن از تخلیه ملک با این کد خیلی سریع‌تر رخ می دهد.

همان گونه که بیان شد مبایعه ‌نامه و قول‌نامه‌ ها اسناد عادی بوده که میان طرفین قابل استناد می باشد. بهتر است که هنگام امضای این اسناد، کد رهگیری را درخواست نمود تا در صورت وجود هر مشکلی برای آن ملک ، پیش از تنظیم سند رسمی از معامله انصراف دهید. دریافت کد رهگیری بر روی مبایعه ‌نامه، آن را به سند رسمی تبدیل نمی نماید و در ارزش و استناد آن ارتقایی ندارد اما شما را دی تصمیم ‌‌گیری‌های آینده یاری می نماید.

مراحل و مدارک مورد نیاز جهت دریافت کد رهگیری املاک

برای دریافت کد رهگیری املاک از 2 روش سامانه اینترنتی یا پیامکی می‌توان اقدام کرد. مشاور املاک یا هر یک از طرفین قادرند جهت دریافت این کد سیزده رقمی اقدام نمایند.

جهت دریافت از راه سامانه اینترنتی، می بایست اول به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور رفته و در آن جا با استفاده از اطلاعات ملک و معامله، ثبت قرارداد کنید. اگر اطلاعات و ثبت معامله تایید شود، کد رهگیری به طرفین از راه اس ام اس ارسال می شود. دریافت این کد برای قراردادهای اجاره پنج هزار تومان و برای دیگر قراردادها ده هزار تومان می باشد. بنابراین چنانچه مشاور املاک از شما مبلغ بیشتری تقاضا کرد حتما گزارش تخلف وی را به مراجع ذی‌ربط بدهید.

در صورتی که بخواهید از راه پیامک کد رهگیری خود را دریافت نمایید، با ارسال کد ملی خود یا طرف مقابل به سامانه 110203001 می توانید این کار را انجام دهید.

مدارک مورد نیاز برای دریافت کد رهگیری املاک شامل اصل مدارک هویتی خریدار و فروشنده مثل کارت ملی هوشمند و شناسنامه یا کارت اقامت برای اتباع، اصل مدارک مالکیت یعنی سند، قولنامه، بنچاق یا وکالت‌نامه و گواهی انحصار و اینگونه موارد، تاییدیه کد پستی ملک مورد نظر که از اداره پست منطقه بایستی دریافت گردد، الزام حضور 2 شاهد یعنی هر طرف قرار داد 1 نفر شاهد به همراه مدارک شناسایی را با خود داشته باشد، برگه کارشناسی ملک فنی و حقوقی است. و نیز باید فرم پیش ‌نویس قرارداد خود را مثل اجاره‌نامه یا قرارداد فروش ملک و سایرعقود را با کد رهگیری دریافت شده در حضور مشاور املاک حاضر نموده و مهر رسمی آن املاکی را هم پای قرارداد خود بزنید تا قابل پیگیری باشد.توجه داشته باشید که حتما بعد از انجام مراحل بالا برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه اقدام کنید.


نظر

تغییر کاربری زمین کشاورزی

در کشور ما مخصوصا در شمال کشور، روزانه مساحت زیادی از زمین های کشاورزی و باغ ها تغییر کاربری به ویژه تغییر به کاربری مسکونی می دهند. تغییر کاربری یعنی هنگامی که مالک یا مالکان ملک، به دلیل منافع بهتر و بیشتر از قبل در رابطه با استفاده از ملک با کاربری متفاوت از کاربری مجاز فعلی آن اقدام کنند. مثلا تغییر کاربری زمین زراعی کشاورزی به مسکونی

بر طبق قوانین وضع گردیده، تغییر کاربری زمین های زراعی کشاورزی به مسکونی به غیر از موارد ضروری ممنوع است. در موارد ضروری هم تغییر کاربری وظیفه ی کمیسیون مربوطه یعنی نمایندگان وزارت خانه کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی، سازمان حفاظت از محیط زیست و نمایندگان استانداری هم حاضر هستند که این کمیسیون تحت نظر وزرات کشاورزی تشکیل می گردد و بر اساس آرای اکثر اعضای کمیسیون تصمیم گیری می شود.

اراضی مشمول قانون تغییر کاربری زمین زراعی کشاورزی به مسکونی

به صورت کلی زمین های کشاورزی و همینطور باغ هایی که در خارج از محدوده ی قانونی شهرک ها یا شهرها واقع شده اند، مشمول این قانون هستند. محدوده ی قانونی شهرها فقط مطابق قوانین تعریف شده مرتبط با ضوابط تقسیمات کشوری و محدوده ی شهرک ها هم بر طبق مصوب قانونی مراجع قانونی مربوطه تعیین می شود.

در محدوده ی روستا امکان 2 حالت وجود دارد:

  • محدوده ی روستا در طرح های هادی و یا بهسازی روستا به محدوده ای اطلاق می شود که به وسیله ی مراجع قانونی ذی ربط تصویب شده باشد.
  • محدوده ی روستاهایی که طرح های هادی یا بهسازی نداشته باشند، محدوده های مسکونی در روستا ملاک است.

مدارک مورد نیاز برای پرونده های مرتبط با تغییر کاربری اراضی

مدارک مورد نیاز این گونه پرونده ها، به ماهیت طرح و نیز مکان اجرای طرح و نوع مجوز صادره و یا موافقت نامه بستگی داشته و تفاوت دارد. ولی به صورت کلی مدارک زیر برای تغییر کاربری اراضی مورد نیاز هستند:

  • مدارک و مستنداتی مبنی بر مالکیت فرد یا افراد
  • گرفتن موافقت اداره ی کل حفاظت از محیط زیست استان مربوطه
  • تهیه جواز تاسیس یا موافقت اصولی
  • نقشه و سایت پلن جهت ساخت
  • در مواردی هم باید موارد زیر را تهیه کرد:
  • موافقت اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه
  • استعلام از اداره ها و دستگاه های گوناگون

لازم به ذکر است که برای به دست آوردن اطلاعات دقیق تر درباره ی تکمیل مدارک پرونده مرتبط با تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی، به مدیریت امور اراضی استان مربوطه و یا مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان مربوطه می توان مراجعه کرد.

مراحل  و شیوه رسیدگی به تقاضای تغییر کاربری

فرد متقاضی یا ورثه یا وکیل او باید برای تغییر کاربری درخواست کتبی خود را همراه با مدارک و اسناد مربوطه به دبیرخانه کمیسیون مستقر در سازمان کشاورزی استان مربوطه بدهد.

کمیسیون مربوطه درخواست های مذکور را اگرلازم باشد، پس از گرفتن نظر کارشناسانه دستگاه های اجرایی مربوطه یعنی مثلا شهرداری، مورد بررسی قرار می دهد. بعد از آن، در طول 2 ماه از تاریخ ثبت درخواست در دبیرخانه با توجه به رای اکثر اعضا درباره ی درخواست مربوطه تصمیمی گرفته می شود. تصمیم اخذ شده بلافاصه به فرد درخواست کننده یا جانشین او ابلاغ می شود.

در صورت موافقت کمیسیون با درخواست فرد درخواست کننده در مورد تغییر کاربری زمین زراعی به مسکونی، فرد متقاضی می بایست با نقشه و مشخصات کامل ملک برای این که قیمت به روز زمین یا باغ تعیین شود و برای کاربری جدید یعنی کاربری مسکونی به اداره ی کل امور اقتصادی و دارایی استان مربوطه مراجعه نماید.

در مرحله ی پایانی، پس از صدور گواهی مبنی به پرداخت 80 % ارزش به روز اراضی کشاورزی و باغات مجوز تغییر کاربری صادر می شود.

مدت قانونی جواب به درخواست تغییر کاربری

مدت پاسخگویی به درخواست تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی منوط به کامل بودن مدارک درخواست کننده است.

چنانچه مدارک فرد متقاضی تکمیل باشد سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر در طی مدت 2 ماه از تاریخ ثبت درخواست و یا استعلام افراد متقاضی، برای صدور جواب که می تواند شامل مواردی مثل تکمیل پرونده، امکان ناپذیری اجرا طرح، اخذ استعلام های مربوطه و مورد نیاز و … اقداماتی کند.چنانچه مدارک فرد متقاضی تکمیل نباشد از سوی فرد متقاضی در طی 1 ماه از تاریخی که تقاضا ثبت گردیده است، پرونده از دستور کار کمسیون مربوطه خارج می شود.

مسئله ی حسب نوبت، بعد از تکمیل نبودن پرونده در دستور کار کمسیون مربوطه واقع می شود.

تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی بدون مجوز

بر اساس قانون اراضی زراعی و باغ ها در ماده ی 3، هر گونه اقدامی برای تغییر کاربری در باغ ها و اراضی کشاورزی که به شکل غیر مجاز و یا بدون اخذ مجوز از کمسیون صورت گیرد، تخلف است. مراتب رسیدگی به تغییر کاربری بدون مجوز به شرح زیر است:

ماموران جهاد کشاورزی وظیفه دارند که برای توقف عملیات اقدام کنند و گزارش های مربوطه را به اداره ی متبوع، برای ارسال و رسیدگی به آن در مراجع قضایی اعلام کنند.

چنانچه فرد یا افراد گوناگون بعد از تذکر جهاد کشاورزی، به اقدامات خود ادامه دهند نیروی انتظامی وظیفه دارد از ادامه ی عملیات، با توجه به به خواسته جهاد کشاورزی جلوگیری کند.

ماموران مربوطه جهاد کشاورزی موظفند در حضور نماینده ی دادسرا یا نماینده دادگاه محل اراضی مذکور، تخلف صورت گرفته را صورت جلسه کرده و به قلع و قمع بنا و نیز بناهای جدید دیگر، اقدام کنند و اراضی مذکور را به حالت اولیه بازگردانند.به غیر از اینکه بنای غیر مجاز را قلع و قمع می کنند، فرد متخلف هم به پرداخت جزای نقدی معادل 1 تا 3 برابر بهای زمین های زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین های مذکور محکوم می شود. باید توجه داشت که در صورت تکرار جرم، فرد متخلف به پرداخت حداکثر جریمه نقدی و نیز حبس از 1 تا 6 ماه محکوم می شود.

در این گونه موارد بعد از صدور مجوز کاربری، هشتاد درصد از قیمت به روز اراضی کشاورزی و باغ ها پس از تغییر کاربری از مالک یا مالکین تحت عنوان عوارض گرفته می شود.

لازم به ذکر است که تغییر کاربری زمین های زراعی کشاورزی و باغ ها جهت سکونت شخصی مالک یا مالکان با درآمد کم، در مساحتی کوچک بر طبق مساحت و عوارضی که وزارت های مربوطه تعیین می کنند، این گونه عوارض را شامل نمی شوند. و نیز بایستی بیان کرد در موارد نیاز، اراضی کشاورزی و نیز دامی شامل پرداخت این عوارض نمی گردند.

دهیاری، شورای روستا، بخشداری، فرمانداری و ... قادر نیستند مجوز تغییر کاربری صادر کنند. همان گونه که بیان گردید صدور مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی وظیفه ی سازمان جهاد کشاورزی استان است. به عبارتی مجوز تعییر کاربری با امضا دبیر کمسیون یا مدیر امور اراضی استان مربوطه و نیز موافقت جهت اجرای طرح های مربوط به کشاورزی در زمین های کشاورزی به امضای رییس سازمان جهاد کشاورزی استان صادر شود.

اراضی بایر که چند سال بدون کشت رها شده بودند هم مشمول به قوانین مرتبط با حفظ کاربری اراضی زراعی و نیز باغ ها هستند.