مطالب حقوقی

به مرور زمان و با افزایش هزینه ی خرید املاک مسکونی مشاهده می کنیم که تعداد زیادی از این املاک تغییر کابری داده و به املاک غیرمسکونی نظیر تجاری و اداری تبدیل شده اند.

در صورتی که در بسیاری از قوانین موجود، تغییر کاربری ممنوع و غیرقانونی به شمار رفته و اگر به شهرداری و مسئولین مربوطه گزارش داده شود، پیگیری می گردد،لازم به ذکر است که این امر همیشه غیرقانونی نبوده و دارای استثنائاتی است.

در قوانین و مقررات شهری در برخی موارد مالکیت افراد محدود می‌ گردد و نظام قواعد شهری برای تغییر کاربری املاک موجود در شهر اقسام گوناگونی از کاربری را تعریف نموده است. پس برای به وجود آوردن نظم در شهرسازی شیوه ی استفاده از زمین و ساختمان تعیین می‌ گردد.مالکین بدون مجوز شهرداری و بدون تعریف کاربری خاص اجازه ی ساخت ساختمان را ندارند. 

بر اساس ماده ی 100 قانون شهرداری، تمامی مالکان املاک و اراضی واقع در شهر وظیفه دارند قبل از هر نوع عملیات ساختمانی از شهرداری محل، پروانه ساختمان بگیرند و بر طبق تبصره ی ذیل بند 24 ماده ی 55 قانون شهرداری، شهرداری‌ ها وظیفه دارند نوع استفاده از ساختمان را در پروانه‌ های صادر شده ذکر و مدام به آن نظارت کنند تا تخلفی در شیوه ی استفاده از ساختمان رخ ندهد.

شایان ذکر می باشد که پروانه ی ساختمانی، مجوزی قانونی بوده که از سوی شهرداری برای هر نوع ساخت‌ و ساز از طرف صاحبان املاک صادر می‌ گردد.

پس با نظر به مطالب بالا بایستی بیان داشت که قانون شهرداری، اعمال تغییر در شیوه ی استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مرتبط با کاربری را ممنوع کرده و کمیسیون ماده ی 100 شهرداری را مرجع رسیدگی به این نوع تخلفات معرفی کرده است.

اقسام کاربری

شیوه و چگونگی استفاده از زمین و ساختمان که در طرح‌ های شهری و پروانه‌ های صادر شده از شهرداری گفته و تاکید می‌ گردد را کاربری می گویند که معمولا اقسام گوناگونی از آن در طرح‌ های تفصیلی شهرها پیش‌ بینی می‌ گردد.

مهم ترین اقسام کاربری‌ ها به 3 دسته اداری، تجاری و مسکونی تقسیم بندی می شود.

البته باید گفت که در قوانین ما از اقسام مختلف کاربری تعریف دقیقی نشده است ولی لزوم داشتن اطلاعات در مورد اقسام آن به این جهت می باشد که اشخاص گوناگون در تله ی ضمانت اجراهای سنگینی که جهت تغییر کاربری بر خلاف قانون در نظر گرفته شده است و حتی در صورت عدم تمکین به رای کمیسیون ماده ی 100 که امکان دارد منجر به صدور حکم حبس گردد گیر نکنند.

استثناهای استفاده برخلاف کاربری مسکونی 

همان گونه که بیان شد با وجود اینکه اصل بر این می باشد که در حالت کلی تغییر کاربری درج شده در پروانه ملک برای اشخاص امکان پذیر نیست و مالکان قادر نیستند استفاده‌ ای بر خلاف کاربری ملک کنند ولی استثناهای گوناگونی در قوانین پیش‌ بینی گردیده است. موارد زیر بعضی از استثناهای استفاده ی غیرمسکونی از ملک مسکونی می باشند:

• دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی مستند به تبصره ی بند 24 ماده 55 قانون شهرداری
• فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرف و وابسته مستند به قانون محل مطب پزشکان 
• تاسیس دفتر مطبوعات مستند به ماده ی 3 آیین‌ نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات 
• استفاده برای مشاغل خانگی مستند به ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی 

استثناهای ذکر شده شرایط گوناگونی دارند. لزوم استفاده از هر ملک و زمین با توجه به کاربری خاص آن جهت منفعت مالکان و شهروندان دیگر می باشد.

بعد از تعریف 2 اصطلاح حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه و آشنایی با معنای آن ها،می خواهیم در این قسمت از مقاله تفاوت این دو حق و فرق سرقفلی و حق کسب و پیشه را توضیح دهیم.

اولین تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، قانون مورد استناد این 2 حق است. جهت مشخص نمودن احکام سرقفلی بایستی به قانون روابط موجر و مستاجر سال هفتاد و شش مراجعه کرد. در صورتی که مقررات حق کسب و پیشه، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال پنجاه و شش بیان گردیده است.

از تفاوت های دیگر سرقفلی و حق کسب و پیشه فرق در ماهیت است. زیرا سرقفلی معمولا به پولی می گویند که مستاجر در آغاز اجاره به موجر داده یا وجهی می باشد که مستاجر در عوض اسقاط حقوقش از موجر دریافت می کند. ولی حق کسب و پیشه حقی می باشد که به تدریج و با فعالیت مستاجر در ملک تجاری و خوش نامی و اعتبار او برایش به وجود می آید.

در فرضی که سرقفلی به معنای حقی باشد که با پرداخت وجه به وسیله ی مستاجر به موجر و یا برقراری حقوق خاصی برای مستاجر به او منتقل گردیده هم حق سرقفلی، ارتباطی با فعالیت مستاجر در ملک و اعتبار او ندارد. در صورتی که برقراری حق کسب و پیشه برای مستاجر نتیجه ی مستقیم فعالیت اوست و چنانچه مستاجر پس از اجاره، در ملک فعالیتی نداشته و ملک به صورت کامل خالی باشد حق کسب و پیشه ای هم برای وی برقرار نمی گردد.

تفاوت دیگر سرقفلی و حق کسب و پیشه که در ارتباط با ماهیت این دو حق است، این است که حق کسب و پیشه با گذر زمان به وجود می آید. ولی سرقفلی یک دفعه ای و در اثر پرداخت وجه از طرف مستاجر و یا اسقاط حقوق او ایجاد می شود.

امکان انتقال حق کسب و پیشه تنها با تنظیم سند رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی وجود دارد ولی در رابطه با سرقفلی، امکان انتقال با سند عادی هم وجود داشته بنابراین تنظیم سند رسمی در این مورد اجباری نیست.

فرق دیگر سرقفلی و حق کسب و پیشه این می باشد که طرفین قرارداد اجاره می توانند جهت برقراری حق سرقفلی توافق نموده یا با عدم توافق از ایجاد آن جلوگیری نمایند. ولی حق کسب و پیشه به حکم قانون ایجاد گردیده و به توافق طرفین عقد اجاره مربوط نیست.

از دیگر تفاوت های این 2 حق  قابلیت انتقال است. بر اساس قانون سرقفلی علی الاصول، قابل انتقال به غیر نمی باشد مگر حق انتقال از مستاجر سلب گردیده باشد. در صورتی که حق کسب و پیشه اصولا قابل انتقال نبوده مگر آن که ضمن عقد اجاره اجازه ی انتقال آن به مستاجر داده شده باشد.

مقدار سرقفلی در هنگامی که مستاجر آن را به موجر داده یا موجر در ازای اسقاط حقوق مستاجر به او پرداخت می کند، مشخص می باشد. در صورتی که مقدار حق کسب و پیشه مشخص نبوده و تنها بعد از اظهارنظر کارشناس رسمی دادگستری معلوم می شود.

از تفاوت مورد قبل، دو فرق دیگر میان سرقفلی و حق کسب و پیشه، ایجاد و ناشی می شود؛ با این توضیح که سرقفلی، قابل ضمانت و قابل توقیف بوده، اما نه می توان از حق کسب و پیشه، ضمانت کرد و نه آن را توقیف نمود.

افرادی که ملک تجاری را اجاره گرفته یا داده اند، مسلما با 2 اصطلاح سرقفلی و حق کسب و پیشه مواجه گردیده و احتمالا این 2 مفهوم را به جای هم استفاده کرده اند. اما این دو کلمه از لحاظ حقوقی کاملابا یکدیگر تفاوت داشته و از جنبه های گوناگون مثل روش های انتقال حق سرقفلی و حق کسب پیشه و شیوه ی ایجاد آن ها چند تفاوت اساسی دارند. 

مفهوم حق کسب و پیشه برای اولین بار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 بیان گردید. در این قانون، مقنن علاوه بر مزایای گوناگونی مثل تمدید قرارداد اجاره به شکل خودکار که برای مستاجرین در نظر گرفت، یک حق مخصوص هم به عنوان حق کسب و پیشه را برای آن ها پیش بینی کرد که مفهومی بر گرفته از حقوق غربی و به خصوص حقوق کشور فرانسه بود.

بر اسا قانون یاد شده حق کسب و پیش، حقی می باشد که به علت فعالیت مستاجر در ملک تجاری، برای او ایجاد می شود. به عبارتی زمانی که مستاجر، ملک را اجاره نموده و آن را از موجر تحویل می گیرد، در آن فعالیت کرده و بر اثر این فعالیت، مشتریانی را به محل ملک تجاری جذب می کند.

این مشتریان در گذر زمان موجب زیاد شدن اعتبار و ارزش فعالیت تجاری و در نهایت افزایش ارزش ملک اجاره داده شده می شوند. اکنون چنانچه پس از اتمام مدت اجاره، مالک بتواند مستاجر را به آسانی از ملک بیرون کند، این موضوع منجر به استفاده ی رایگان و بلاوجه مالک از حاصل فعالیت و اعتبار تجاری مستاجر در ملک می شود.

جهت جلوگیری از این سوء استفاده موجرین و حمایت از فعالیت های تجاری مستاجرین در قرارداد اجاره، قانون سال 56 حق کسب و پیشه را برای مستاجر ملک تجاری پیش بینی نموده است که موضوع آن، ارزش حاصل گردیده از فعالیت تجاری و اعتبار حرفه ای مستاجر در ملک اجاره ای است.

حق کسب و پیشه ارزش مالی داشته و قیمت گذاری و تعیین ارزش آن به وسیله ی کارشناس رسمی دادگستری صورت گرفته و در موارد تخلیه ملک، به جز در موارد استثنایی، موجر وظیفه دارد تا قیمت مشخص گردیده به وسیله ی کارشناس را به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت کند و الا او نمی تواند تخلیه ملک کند.

در سال 76 به علت اعتراضات گسترده موجرین به تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای سال های پشت سر هم طولانی و زیاد بودن مبلغ حق کسب و پیشه، قانون گذار قانون جدید رابطه ی موجر و مستاجر را تصویب کرد که تعریف سرقفلی را در کنار قواعد و احکام تازه ی قراداد اجاره، پیش بینی می نمود.

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 که برگرفته از قانون مدنی و موثر از قواعد شرعی در مجلس شورای اسلامی  به تصویب رسید عقد اجاره با انقضای مدت، به اتمام رسیده و به شکل خودکار تمدید نمی شد و نیز مستاجر ملک تجاری، دیگر حقی به عنوان حق کسب و پیشه نداشت که دلیل این موضوع این بود که بر اساس نظر فقهای شورای نگهبان حق کسب و پیشه غیر شرعی بود.

ولی با حذف حق کسب و پیشه مفهوم تازه ای جایگزین آن شد که به آن سرقفلی می گویند و قواعد و احکام آن کاملا با حق کسب و پیشه تفاوت داشت و چه از لحاظ شیوه های ایجاد و چه از لحاظ مقررات دریافت، تفاوت های گوناگونی با آن حق برگرفته از حقوق غربی داشت.

قانون جدید روابط موجر و مستاجردر فصل دوم خود، به تعریف حق سرقفلی پرداخته و ضمن توضیح آن، در 2 معنای متفاوت، روش های به وجود آوردن این حق و موارد پرداخت حق سرقفلی به وسیله ی موجر و مستاجر را بیان نموده است که این روش ها عبارتند از:

ماده ی 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، در توضیح یکی از معنی های سرقفلی بیان کرده است : «هر زمان مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می ‌تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند...» پس، سرقفلی، بر اساس ماده ی 6 قانون مزبور در یک مفهوم، پولی می باشد که در آغاز انعقاد اجاره، مستاجر به مالک می پردازد و طرفین از آن به عنوان سرقفلی یاد می کنند.

ماده ی 7 قانون مذکور نیز روش دیگری از ایجاد سرقفلی را توضیح داده که بر اساس این ماده: «هرزکان، ضمن عقد اجاره شرط گردد تا هنگامی که عین مستاجره درتصرف مستاجر باشد، مالک حق زیادد کردن اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را ‌نداشته باشد و متعهد گردد که هر ساله، عین مستاجره را به همان میزان به وی واگذار کند، در چنین حالتی مستاجر قادر است از موجر و یا مستاجر دیگر، پولی به عنوان سرقفلی، برای اسقاط حقوق خود بگیرد.»

پس بر طبق این ماده، سرقفلی مبلغی می باشد که مستاجر از موجر یا مستاجر پس از خود دریافت نموده و در ازای آن حق خود جهت عدم تخلیه ملک یا پیشگیری از زیاد شدن اجاره بها به وسیله ی مالک را ساقط می نماید. با این توضیح که چنانچه در قرارداد اجاره، شرط گردیده باشد که مستاجر حتی بعد از اتمام اجاره، حق ادامه ی تصرفات در ملک را داشته یا اینکه با پایان سال، موجر حق زیاد کردن اجاره بها را ندارد. به دلیل این که یک حق مالی برای مستاجر ایجاد می شود، او این اختیار را دارد که در برابر ساقط کردن این حق از موجر یا مستاجر بعدی سرقفلی بگیرد.

از طرف دیگر، ماده ی 8 همان قانون هم مفاد ماده ی 7 را به شکل دیگری تکرار کرده که بر اساس این ماده: « زمان ضمن در عقد اجاره شرط گردد که مالک عین مستاجره را به ‌غیر مستاجر اجاره ندهد و هر سال آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌ واگذار کند، مستاجر می ‌تواند جهت اسقاط حق خود و یا تخلیه محل پولی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.»

در این ماده هم با شرط کردن این مساله که بعد از اتمام مدت اجاره، موجر حق گرفتن حکم تخلیه مستاجر را نداشته و می بایست ملک را به همان مستاجر اجاره دهد یک حق مالی برای مستاجر به وجود آمده که می تواند در برابر اسقاط این حق و تخلیه نمودن ملک تجاری از موجر سرقفلی را دریافت کند. توجه داشته باشید که در فرض های مطرح گردیده در مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، مستاجر در آغاز عقد اجاره، پولی با عنوان سرقفلی به موجر پرداخت ننموده است.

ولی در تبصره ی 1 ماده 6 قانون ذکر شده با مفهوم دیگری از سرقفلی روبرو می باشیم. بر طبق این ماده: « چنانچه موجر از راه صحیح شرعی، سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، در زمان تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت ‌عادله روز را دارد. » همان گونه که مشاهده می شود بر اساس این ماده سرقفلی یک حق مالی می باشد که قابل انتقال به مستاجر است.

پس با توجه به مواد بالا،در اجاره تجاری منعقد گردیده پس از سال 1376، سرقفلی هم به معنای مبلغی می باشد که از سوی مستاجر به موجر داده شده و هم به معنای پولی که از سمت موجر به مستاجر پرداخت گردیده و هم حق منتقل شده به مستاجر است.با این توضیح که گاهی اوقات مستاجر در آغاز مدت اجاره پولی را به موجر پرداخت می کند که به این پول با توافق طرفین، سرقفلی گفته می شود و در پایان مدت اجاره، مستاجر حق استرداد آن را مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر 76 دارد.

بعضی اوقات موجر ضمن عقد اجاره حقوقی را برای مستاجر در نظر می گیرد. مثلا در پایان مدت، ملک را تخلیه ننموده و دوباره به همان مستاجر اجاره دهد که مستاجر قادر است جهت اسقاط این حقوق، وجهی را از موجر یا مستاجر بعدی بگیرد که به این وجه هم سرقفلی می گویند.

در هرکدام از این حالت ها، در اثر پرداخت سرقفلی به وسیله ی مستاجر به موجر و یا برقراری حقوق ویژه ای برای مستاجر، حق ویژه ای با عنوان حق سرقفلی به مستاجر منتقل گردیده که ارزش مالی دارد و در زمان تخلیه، به نرخ روز محاسبه می شود.

افرادی که اقدام به دریافت وام از بانک کرده و بر اساس مقررات بانکی باید وثیقه بسپارند یا زندانیانی که قصد آزادی خود را دارند ولی وثیقه ی لازم برای سپردن را ندارند با مفهومی به نام سند اجاره ای آشنا هستند.

در این بین افراد و موسساتی می باشند که با شرایطی اقدام به دادن سند اجاره ای به این اشخاص می نمایند. از آن جایی که استفاده از سند اجاره ای مستلزم پرداخت هزینه است و از طرفی دریافت آن برای دریافت کننده خطراتی ممکن است داشته باشد، اطلاع از قوانین و ریسک های این گونه از سند ضروری است.

امروزه اشختصی برای ارائه ی وثیقه به مراجع قضایی یا گرفتن وام به سند احتیاج دارند، ولی سندی که متعلق به خود ندارند. مثلا اگر فردی که برای او قرار وثیقه صادر گردیده قادر نباشد در مهلت مقرر، سندی معتبر به مرجع قضایی بدهد، به ناچار به بازداشتگاه فرستاده می شود و امکان به وجود آمدن مشکلاتی برای او وجود دارد. یا فردی که احتیاج به دریافت وام دارد به دلیل نداشتن سند،نمی تواند وام دریافت کند.

بعضی از اشخاص و موسسات، اسنادی را در مقابل دریافت وجه و برای مدت زمان معینی به اشخاص متقاضی اجاره می دهند که اصطلاحا به آن، سند اجاره ای می گویند. سند اجاره ای در موارد گوناگونی کاربرد دارد و قیمت آن با توجه به شرایط ، متفاوت است.

حال این پرسش به وجود می آید که آیا اجاره سند از حیث قانونی مشکلی دارد یا نه؟ در پاسخ به این پرسش بایستی بیان داشت که در قوانین ایران، ماده ی قانونی مشخصی در این رابطه تصویب نشده و در قوانین به طور صریح به سند اجاره ای اشاره نگردیده و حکمی برای آن صادر نگردیده است. پس از لحاظ قانونی هیچ منعی ندارد.

در ماده ی 10 قانون مدنی بیان شده است: « قراردادهای خصوصی نسبت به افرادی که آن را منعقد کرده اند، چنانچه مخالف صریح قانون نباشد، نافذ می باشد». با نظر به این ماده و توضیحات بالا، سند اجاره ای از لحاظ قانونی مشکلی ندارد، ولی باید توجه داشت که هنگام اجاره سند، حتما بایستی از اصالت و اعتبار آن مطمئن شد.

چنانچه فرد در هنگام اجاره ی سند به معتبر بودن آن دقت ننماید، ممکن است که به وسیله ی اشخاص سودجو، مورد سواستفاده قرار گیرد و سند مورد اجاره، جعلی باشد. این موضوع می تواند مشکلات زیادی را برای فرد ایجاد کند زیرا استفاده از سند مجعول در قانون ایران جرم به شمار می رود.

موارد استفاده از سند اجاره ای

سند اجاره ای می تواند در هر موقعیتی که فرد به گذاشتن سند جهت تضمین احتیاج دارد، استفاده شود. اشخاص برای موارد و موقعیت های مختلفی از سند اجاره ای استفاده می نمایند. در این قسمت به بعضی از این موارد اشاره می کنیم.

• امکان دارد اشخاص جهت آزادی یا مرخصی زندانی احتیاج به سند داشته باشند ولی فرد زندانی یا خانواده ی او سند مالکیتی نداشته باشند که در چنین موقعیتی می توانند از سند اجاره ای استفاده نمایند.
• یکی از مهم ترین قرارهای تامین کیفری قرار وثیقه می باشد که چنانچه وثیقه تامین نگردد، در مدت مشخص شده به وسیله ی بازپرس، متهم را بازداشت می کنند.
• اجاره ی سند برای گرفتن وام از دیگر کاربرد های رایج آن است که فرد از سند اجاره ای برای دادن تضمین به بانک استفاده می نماید.
• یکی از قرارهای نظارت قضایی ممنوع الخروجی می باشد که برای تضمین حضور متهم در کشور تا اتمام تحقیقات یا به دلیل های دیگر صادر می گردد. اشخاصی که بر این اساس ممنوع الخروج می باشند، قادرند با ارائه ی سند به عنوان تضمین بازگشت از کشور خارج گردند.

ممنوع الخروج شدن اشخاص می تواند دلیل های گوناگونی داشته باشد. مثل ممنوع الخروجی مالیاتی، ممنوع الخروجی بابت پرداخت مهریه، ممنوع الخروجی بدهکاران بانکی، ممنوع الخروجی متهم در راستای انجام تحقیقات بیشتر و نیز ممنوع الخروجی مشمولان سربازی.