مطالب حقوقی

برای تقسیم دارایی های مشترک شامل مال منقول یا غیرمنقول می توان با مراجعه به دادگاه درخواست تقسیم کرد. چنانچه مال مشترک غیر قابل تقسیم باشد، مانند خودرو یا پس از تقسیم، ارزش آن کاهش قابل توجهی پیدا می کند نظیر آپارتمان ، درخواست کننده بایستی تقاضای فروش مال مشترک را نماید. 

در قانون مدنی،تقسیم  به روش های گوناگونی انجام می شود و مشروط بر این می باشد که مال قابل تقسیم باشد و شرکا ملزم به تقسیم نکردن، نگردیده باشند.

بر اساس ماده ی 591 قانون مدنی این روش ها عبارتند از :

1. تقسیم به تراضی : در این روش تقسیم تمامی شرکای مال نسبت به تقسیم راضی هستند. این تقسیم به وسیله ی کارشناس یا اهل فن آن انجام می شود و شرکا قادر نخواهند بود که از آن رجوع نمایند مگر با رضایت سایرین.
2. تقسیم به اجبار : مواردی که تراضی به وسیله ی شرکا انجام نشود حاکم / دادگاه ، حکم به تقسیم اجباری می دهد. مشروط بر آن که زیانی به همراه نداشته باشد، در غیر این صورت تراضی تمامی شرکا لازم می باشد.

به طور معمول هنگامی که یکی از شرکا درخواست تقسیم می کند و دیگران مخالف هستند، دعوای افراز مطرح نموده و دادگاه رای صادر می نماید.

چنانچه تقسیم مسبب ضرر و زیان بعضی از شرکا گردد و متقاضی برخی دیگر شرکا باشند، اجبار صورت نمگیرد ولی در عکس این حالت، امکان اجبار غیر متضررین از تقسیم وجود دارد. البته این ضرر، ضرر فاحش می باشد یا هنگامی که مال از مالیت می افتد اساسا تقسیم جایز نمی باشد.

تقسیم ارث

تقسیم به افراز :

هر زمان سهم الارث هر کدام از وراث را مشخصا از مالی بتوان پرداخت کرد، مانند هنگامی که ارث وجه نقد باشد و سهم هر کدام را  بتوان دقیقا پرداخت کرد.

تقسیم به تعدیل :

هنگامی که مال مانند مورد قبلی مثلی نباشد تقسیم به افراز امکان پذیر نیست و یک مال قیمی می بایست به تعدیل تقسیم گردد. به عنوان مثال زمانی که متوفی، یک خانه و 2 اتومبیل دارد که قیمت اتومبیل ها با ملک مساوی است، از 2 پسر وی یکی صاحب ملک و دیگری صاحب خودرو ها می گردد.

تقسیم به رد :

وقتی که مال قیمی می باشد و تعدیل در آن هم امکان پذیر نیست می توان مال بیشتر را به یکی از ورثه داد و مال کمتر را به ضمیمه پول نقد به دیگری پرداخت کرد که معنی رد کردن میدهد.

فروش :

هنگامی که هیچ کدام از روش های بالا امکان پذیر نباشد، اموال متوفی فروخته شده و از محل آن سهم الارث وراث پرداخت می گردد. به عنوان نمونه در رابطه با ملکی که افراز آن مسبب این می گردد که سهم یکی نبش خیابان و سهم دیگری در انتهای دیگری باشد باعث تضرر می شود و هنگامی که تعدیل مقدور نباشد و وراث نیز نخواهند پول به رد پرداخت کنند. به ناچار ملک به فروش رسیده و سهام پرداخت می شود.

تسبیل درعقد وقف 

منظور از تسبیل منفعت این می باشد که منافع مال در راهی صرف گردد. امکان دارد این راه ، امور خیریه باشد یا امور اجتماعی و البته قصد قربت شرط نیست.

بر اساس ماده ی 55 قانون مدنی لازمه ی وقف حبس عین و تسبیل یا فک منفعت می باشد، بنابراین مال مورد وقف باید باقی بماند و با بقاء عین بشود از آن استفاده کرد .

مقصود از حبس عین مال این می باشد که مالک مال را از ملکیت خود خارج کند و از نقل و انتقال مصون باشد. بنابراین پس از وقف، مال دیگر قابل فروش و ... نخواهد بود.

نتیجه ی منطقی حبس عین این می باشد که فقط اعیان اموال را می توان وقف کرد و منفعت و دین و حق نمی تواند موضوع وقف باشد زیرا قابل قبض و لمس نمی باشند.

انواع وقف

• وقف خاص : در آن موقوف علیهم اشخاص معلوم و محصورند مانند وقف بر اولاد
• وقف عام : در آن موقوف علیهم بی شمارند مانند وقف بر دانشمندان ، بیماران یا وقف بر مصالح عامه می باشد. به این معنا که کارهایی که نفع عمومی دارند یا وقف بر جهت باشد یعنی واقف قصد نداشته باشد کاری انجام دهد که به جهت خاصی تعلق بگیرد.

وقف از عقود عینی می باشد. یعنی که به قبض از سوی موقوف علیهم احتیاج دارد. اگر موقوف علیهم محصور باشند خود آن ها قبض می نمایند و قبض طبقه اول کافی می باشد البته چنانچه واقف خودش متولی بود، قبض بر عهده ی او است و چنانچه موقوف علیهم غیر محصور یا بر مصالح عامه باشد متولی وقف و الا حاکم قبض می نماید .

بر طبق ماده ی 61 قانون مدنی پس از قبض ، عقد وقف لازم می باشد و نمی توان آن را به هم زد. یعنی واقف نه می تواند از موقوف علیهم کسی را خارج یا داخل در موقوف علیهم کند یا با آنان شریک گردید یا چنانچه در ضمن عقد متولی مشخص نکرده پس از آن متولی قرار دهد یا خود به عنوان تولیت دخالت نماید.

بر طبق ماده ی 8 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه درامد موقوفات متعذر المصرف و موقوفاتی که عواید آن ها به سبب ملت هرچند با پس انداز چند سال برای اجرا نظر واقف کافی نباشد یا تشخیص اداره تحقیق اوقاف درموارد اقرب به غرض واقف در محل مصرف می شود آن بخش از درآمد موقوفاتی که به دلیل کثرت عواید زائد بر مصرف متعارف باشد.

تا جایی کخ امکان دارد در موارد اقرب به نظر واقف صرف شود و در صورت عدم وجود مورد اقرب در مطلق امور خیریه به مصرف می رسد . منظور از متعذر المصرف این است که صرف درامد موقوفه در مصارف مقرر به دلیل فراهم کردن لوازم و با انتفاع موضوع و یا نیاز نداشتن به مصرف مقدور نباشد هرچند آن چه در این ماده بیان گردیده با قانون مدنی فرق دارد ولی به دلیل موخر بودن ملاک عمل می باشد .

بر اساس ماده ی 3 قانون مذکور وقف شخصیت حقوقی مجزا دارد. پس از اداره واقف خارج می گردد و دیگر واقف نمی تواند در ان دخل و تصرف نماید.

شایان ذکر است که وقف نامه در واقع اساسنامه وقف می باشد و دادگاه ها به آن توجه خاصی می کنند.مثلا در حکم شماره 339 مورخ 1326/ 1/26 بیان گردیده: "برای تشخیص اینکه مورد دعوی، وقف عام می باشد یا خاص ، ملاحظه وقف نامه لازم است تا مشخص گردد موقوف علیه چه بوده و وقف بر چه جاری گردیده است ."

مطابق قانون روابط موجرو مستاجر، چنانچه اجاره بها درمکان های تجاری پرداخت نشود، قانونگذارحقی را برای صاحب سند رسمی پیش بینی کرده است تا قادر باشد بدون مراجعه به دادگستری و تنظیم دادخواست، مستاجر متخلف را مجبور به پرداخت اجاره بها یا تخلیه ی مکان کند.

اکنون بعضی از سوالات کاربران درباره ی تخلیه ی امکان تجاری چنانچه مساجرازپرداخت اجاره بها امتناع کند را جواب می دهیم .

سوال: در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد و مستاجر،اجاره بها را پرداخت نکند، جهت تخلیه ی ملک می بایست به اداره ی ثبت یا دفترخانه ای که سند اجاره درآنجا تنظیم گردیده است مراجعه نمود.

جواب: دارنده ی سند رسمی اجاره هم قادر است به اداره ی ثبت یا دفترخانه تنظیم کننده سند وهم به دادگستری مراجعه نماید .و نیز چنانچه به اداره ی ثبت مراجعه نموده باشد و بعد از مراجعه از حق خود صرف نظر نماید دادگاه های دادگستری وظیفه دارند به تقاضای وی رسیدگی نمایند.

سوال: موجر در چه شرایطی می بایست برای مستاجری که اجاره بها را نپرداخته است اظهارنامه ارسال کند تا قادر باشد ازمزایای قانونی جهت تخلیه ی مکان های تجاری بهره ببرد؟

جواب: چنانچه بین موجر و مستاجرقرارداد اجاره تنظیم نگردیده و یا در صورتی که تنظیم شده رسمی نباشد وقرارداد عادی باشد، فرستادن اظهارنامه ضروری می باشد.

سوال: چنانچه مستاجر اجاره بها را بر طبق مقررات نپردازد وشرایط قانونی برای تخلیه ی وی فراهم گردد آیا نیم از حق سرقفلی به وی تعلق می گیرد؟

جواب: نه، حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه به وی تعلق نمی گیرد و مورد اجاره از تصرفش خارج می گردد.

سوال: برای اینکه موجر قادر باشد از حق تخلیه به دلیل پرداخت نگردیدن اجاره بها استفاده کند چه شرایطی می بایست وجود داشته باشد؟

جواب: این مورد با نظر به شرایط مختلف 2 گونه دارد:

گونه اول: اخطاریه 10 روزه اداره ثبت (در مورد اجاره نامه رسمی) یا اظهارنامه (در مورد اجاره نامه عادی یا درمواردی که اجاره نامه موجود نیست) اولین باربه مستاجر ابلاغ می گردد ومستاجر بعد ازپایان مهلت ده روزاجاره بها را نمی پردازد، مستاجر قبل ازصدور حکم دادگاه، به غیر از اجاره بهای معوقه می بایست صدی بیست آن را به نفع موجردرصندوق دادگستری بپردازد که دراین صورت حکم تخلیه صادر نمی گردد.

گونه دوم: مستاجر برای آزار موجرهربار بعد ازابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه 10 روزه درمهلت قانونی یعنی همان 10 روز اقدام به پرداخت اجاره بهای معوقه می نماید. در چنین حالتی اگر مستاجر 2 بار طی مدت 1 سال بعد ازدریافت اخطاریه یا اظهارنامه به پرداخت اجاره بها اقدام نماید و برای دفعه ی سوم اجاره بها را در مهلت قانونی نپردازد، موجر قادر است به صورت مستقیم ازدادگاه تقاضای تخلیه نماید و دادگاه دیگر قادر نیست به مستاجر فرصت دهد یا وی را از ارفاق حالت اول برخوردار کند و حکم تخلیه صادر می گردد.

 

با وجود اینکه معاملات املاک و مستغلات کم خطر به جلوه می کنند ولی همچنان امکان مواجه با خطراتی وجود دارد. بمخصوصا در رابطه با املاکی که به صورت وکالتی معامله می گردند بایستی دقت وحساسیت بیشتری داشت .

جهت اطلاع بیشتر درباره ی معاملات ملک و ساختمانی که به شکل وکالتی صورت می گیرند توجه شما را به چند نکته ی ضروری جلب می نماییم.

 معاملات ملکی وساختمان به صورت وکالتی دارای 2 حالت می باشد. در حالت اول می خواهیم ملکی را از شخصی که وکالتنامه دارد بخریم و در حالت دوم می خواهیم به جای انتقال قطعی ملک، آن را به صورت وکالت بلاعزل بخریم.

از لحاظ قوانین حقوقی هر کدام ازحالت های گفته شده با هم کاملا فرق داشته و بایستی هر کدام را جداگانه بررسی نمود.

در رابطه با خرید ملکی که اسناد وکالتی دارد به این نکات می بایست توجه نمود:

صحت وکالتنامه را بایتسی ازدفترخانه صادر کننده استعلام نمود. پس قبل از صورت گرفتن معامله و پرداخت هر نوع وجه جهت استعلام صحت وکالتنامه به طور کتبی اقدام نمایید.

وکالتنامه، بدون محدودیت زمانی است و به شکل روزانه ، هفتگی و یا ماهانه صادر نگردیده باشد.

وکالتنامه باید به صورت دقیق درباره ی موضوع مورد معامله باشد. ازانجام معامله با وکالتنامه های کلی، که اغلب در مورد اموال منقول و غیرمنقول موکل صادر می گردد جداً خودداری نمایید.

چنانچه موکلان چند نفر باشند، یعنی به صورت وراث یا شریک باشند ازانجام معامله پرهیز نمایید.

در رابطه با املاک در رهن بانک ها مخصوصا  بانک مسکن، تلاش کنید که درکوتاه ترین زمان ممکن صلح انجام و سند به شکل رسمی انتقال یابد.

چنانچه وکالتنامه تفویض گردیده است یعنی وکالتنامه از روی وکالتنامه دیگری صادرشده باشد، به متن سند توجه کنید تا اختیارات موکل به صورت کامل انتقال یافته باشد.

در رابطه با خرید ملک به شکل وکالتی آگاهی از موارد زیر ضروری می باشد :

از خرید ملک های نوسازبه سبب آن که معمولا بدهی مالیاتی سنگینی دارند پرهیز نمایید.

به غیر از مواردی که به سبب نداشتن زمان کافی،مجبور به انتقال فوری ملک به شکل وکالتی می شوید،سند ملک را به شکل قطعی منتقل کنید.

به جهت این که با خرید ملک به صورت وکالتی خود را ازحقوقی مثل استعلام ثبت،مفاصا حساب دارایی ، مفاصا حساب شهرداری و … محروم می نمایید، پس اگر از مقدار بدهی و تعهدات فروشنده مطمئن نیستید و یا تضمین کافی جهت پرداخت وجوه این کارها درنظرنگرفته اید ازانجام معامله پرهیز نمایید.

و نیز از خرید ملکی که وام مشارکت درساخت داشته وتسویه نگردیده است به صورت وکالتی خودداری نمایید.

ماهیت حقوقی قولنامه

قولنامه، نوشته یا سندی می باشد که افرادی آن را امضا نموده اند و بر اساس آن شرایط خاصی را پذیرفته و متعهد به انجام تعهداتی شده اند. با وجود اینکه قولنامه یک سند عادی به شمار می رود، بر طبق ماده ی 10 قانون مدنی به عنوان قراردادی خصوصی از نظر حقوقی و قانونی، سندی معتبر محسوب می شود.

آثار حقوقی قولنامه

با نظر به اصل لزوم قراردادها و قبول قولنامه به عنوان قراردادی کاملا خصوصی، می توان گفت که قولنامه به عنوان قراردادی که اثر حقوقی آن وعده فروش مبیع از سوی فروشنده و تعهد پرداخت ثمن مقرر از سوی خریدار است، تا موعد انتقال قطعی سند مالکیت، معتبر و از لحاظ حقوقی قانونی و لازم الاجرا می باشد. ونیز به جز ذکر ارکان اصلی قرارداد در قولنامه، امکان فسخ قرارداد و مبلغ خسارت (وجه التزام) در قولنامه را می شود تعیین نمود.

یکی از اثرات مهم قولنامه ممنوعیت فروش مال موضوع قولنامه به شخص دیگری می باشد.بر اساس قوانین، شخصی که ملکی را بدون تنظیم سند رسمی و با چند قولنامه به افراد گوناگون بفروشد، از نظر قانونی و فروش مال غیر، مجرم می باشد و قابل تعقیب کیفری و مجازات است.

حتی چنانچه ملکی با سند رسمی به شخص دیگری انتقال یابد و مشخص گردد که پیش از این برای فرد دیگری قولنامه گردیده، این انتقال صحیح نیست و با توجه به وجود قولنامه و مقدم بودن تاریخ آن بر سند رسمی، گاهی اوقات انتقال سند از راه دادگاه قابلیت ابطال دارد.

از اثرات دیگر قولنامه، امکان الزام فروشنده به انتقال سند رسمی مالکیت می باشد. این مسئله مرتبط با موردی می باشد که در آن فروشنده به هر دلیلی حاضر نباشد سند رسمی جهت انتقال مالکیت را تنظیم کند. در چنین شرایطی، خریدار با عمل به تعهدات خود و فراهم نمودن مبلغ معامله، قادر است الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه درخواست نماید. یعنی اثر حقوقی قولنامه انتقال ملک یا مالکیت نبوده بلکه اثر آن به وجود آوردن تعهد برای طرفین معامله جهت انتقال ملک در آینده می باشد. البته در خصوص این موضوع نظرات گوناگونی وجود دارد که در ادامه بیان می کنیم.

فروشنده و خریدار در فاصله ی تنظیم قولنامه تا انتقال مالکیت با سند رسمی قادرند مراحل اداری مورد نیاز نظیر اخذ عوارض نوسازی، مفاصا حساب های مالیاتی، شهرداری و دیگر اقدامات ضروری مثل فراهم نمودن بهای معامله را انجام دهند.

بعضی از اختلاف نظرات در اعتبار قولنامه

بعضی ها قولنامه را تعهد به انتقال مالکیت و بعضی دیگر قولنامه را خود انتقال مالکیت دانسته و اثرات انتقال مالکیت را برای آن در نظر می گیرند.

نظریه ی اول :

بر طبق ماده ی 22 قانون ثبت ، دولت تنها شخصی را که ملک به نام وی ثبت گردیده و یا فردی را که ملک مزبور به وی انتقال داده شده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده به عنوان مالک می شناسد.پس فروشنده فقط با تنظیم سند رسمی قادر است مالکیت ملک را به خریدار انتقال دهد و با قولنامه که یک سند عادی به شمار می رود مالکیتی انتقال داده نمی شود.

نظریه ی دوم :

طرفداران این نظر اعتقاد دارند که با قولنامه مالکیت ملک انتقال می یابد و مقررات ثبتی را فقط ناظر به مرحله اثبات دعوا دانسته و بر این باورند که مقصود قانونگذار در رابطه با این موضوع این است که برای املاک ثبت شده در صورتی که سند رسمی تنظیم نگردیده باشد اثبات مالکیت در ادارات و دادگاه ها برای آنان امکان پذیر نیست.

اعتبار قولنامه

عرف هم تابع نظریه ی دوم می باشد. مثلا مردم در بنگاه های املاک به عنوان قولنامه، ملکی را خرید و فروش می کنند، خریدار مبلغی را به عنوان بیعانه به فروشنده می پردازد و تعهد می دهد که بقیه ی پول را در هنگام تنظیم سند رسمی بپردازد و فروشنده هم نمی تواند معامله دیگری بر روی آن ملک انجام دهد. بنابراین می توان گفت عرف هم قولنامه را موجب انتقال مالکیت می داند.

اعتبار قولنامه در دادگاه

در رویه ی قضایی محاکم کشور هم قولنامه اعتبار قرارداد بیع را دارد. چنانچه فروشنده به تعهدش بر انتقال سند رسمی عمل نکند با تقاضای خریدار، دادگاه ها حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی بر طبق قولنامه ای که امضا گردیده است را می دهند.

پس با نظر به مطالب بالا و قوانین و رویه قضایی می شود نتیجه گیری کرد که قولنامه یا همان بیعنامه به عنوان یک سند عادی انتقال مالکیت بین فروشنده و خریدار به رسمیت شناخته می شود.

چند توصیه ی مهم در زمان تنظیم قولنامه

فروشندگان و خریداران در تنظیم قولنامه بایستی توجه بیشتری نمایند. مثلا به صراحت دو طرف را با عنوان فروشنده و خریدار خطاب و مورد معامله را تعیین کنند و واژگان را به صورتی استفاده کنند که حاکی از تعهد و قول فروش یا خرید نباشد بلکه حاکی از انتقال مالکیت به معنای خاص کلمه باشد.

در مدت زمانی که قولنامه دستی به وسیله ی طرفین تنظیم و نوشته شده است، فروشنده قادر نیست مال مورد معامله را به فرد دیگری بفروشد و خریدار هم متعهد می شود که بقیه ی مبلغ وجه معامله را در زمان مقرر و درج شده در قولنامه به فروشنده بپردازد.

پس قولنامه ی دستی، سند عادی می باشد که چنانچه به شکل صحیح تنظیم شود اعتبار قانونی دارد و در همه ی دادگاه ها قابلیت استناد دارد.

البته بیان این مورد به منزله این نیست که نتوان اعتبار قولنامه را زیر سوال برد، در هر شرایطی می توانید امضای اسناد عادی را زیر سوال ببرید یا بگویید سفید امضاء بوده، البته دادگاه در این موارد برای تشخیص صحت مراتب ادعای مدعی، مراتب را به کارشناس ارجاع می دهد.