درآمد بر نقل و انتقال املاک
هنگام نقل و انتقال املاک با هر نوع کاربری در دفترخانه مالیات نقل و انتقال به مقدار 5% «ارزش معاملاتی» آن ملک از مالک دریافت می گردد. تعیین مقدار ارزش معاملاتی بر عهده «کمسیون تقویم املاک» هم هست.
کمسیون تقویم املاک، ارزش معاملاتی را از راه ضوابط زیر تعیین می نماید:
- معادل دو درصد میانگین قیمت روز منطقه
- در نظر گرفتن عواملی مثل اسکلت، عمر بنا، تراکم، کاربری و نوع مالکیت
- در نظر گرفتن نوع کاربری و موقعیت مکانی زمین
در صورتی که برای ملکی ارزش معاملاتی مشخص نگردیده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه ملاک کار می شود. حتی اگرانتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی صورت نگیرد، ارزش معاملاتی محاسبه و مالیات نقل و انتقال گرفته می‌شود.
حتی در صورتی که معامله املاک به صورت عقد بیع نباشد، مانند معامله به شکل اجاره به شرط تملیک یا معاوضه و موارد دیگر، همچنان در هنگام انتقال قطعی ملک، مالیات نقل و انتقال گرفته می‌شود.
کمیسیون تقویم املاک موظف به تعیین ارزش معاملاتی املاک است. کمیسیون مزبور وظیفه دارد ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل 2% میانگین قیمت های روز منطقه تعیین نماید. این شاخص هر سال به مقدار 2 واحد درصد افزایش پیدا می کند تا هنگامی که ارزش معاملاتی هر منطقه به 20% میانگین قیمت های روز املاک برسد.
بر اساس قوانین اصلاحات ارضی، انتقال ملک مشمول مالیات نقل و انتقال نمی باشد. واگذاری واحدهای مسکونی از سوی شرکت تعاونی مسکن به اعضاء مشمول مالیات نقل و انتقال نیست.
در صورتی که انتقال گیرنده، دولت یا شهرداری یا مو?سسات وابسته به آن‌ها باشد و نیز در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا دیگر ادارات دولتی به نیابت از مالک انتقال می یابد، در محاسبه مالیات نقل و انتقال مبلغ مذکور در سند به جای ارزش معاملاتی، ملاک عمل قرار می گیرد.
فسخ یا لغو معامله تا 6 ماه از تاریخ انتقال معامله جدید به شمار نمی رود و بعد از 6 ماه به عنوان معامله جدید مشمول مالیات نقل و انتقال می شود.
موارد معافیت از مالیات در نقل و انتقال املاک
- املاکی که در اجرای ماده ی 34 قانون ثبت مصوب سال 20 و اصلاحات پس از ا?ن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف می باشند.
- اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که طی 10 سال از تاریخ تصویب این قانون بر طبق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می کنند، احداث و حداکثر طی 1 سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد به وسیله ی وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می گردد منتقل شود، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف می شود.
- املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، چنانچه به سازمان میراث فرهنگی انتقال پیدا کنند از مالیات نقل و انتقال املاک معاف می باشند. چنانچه در دست اشخاص باقی بمانند از 50% مالیات بر درآمد املاک معاف هستند.
- زمین هایی که بر اساس سند عادی به فروش رسیده باشند و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در هنگام فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی گردد.
در صورتی که بعد از پرداخت مالیات از سوی مو?دی معامله انجام نگیرد، اداره امور مالیاتی وظیفه دارد با درخواست مو?دی و تا?یید دفتر اسناد رسمی مربوط مبنی بر عدم ثبت معامله طی 15 روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کند.
در رابطه با املاکی که مطابق عرف در تصرف شخصی می باشد و سند مالکیت وجود ندارد (املاک دستدارمی)، متصرف مثل مالک بوده و در زمان انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک است.
در رابطه با املاک اوقافی، مستأجر تنها نسبت به عرصه مشمول مالیات نقل و انتقال املاک می گردند.
شیوه محاسبه مالیات املاک در موارد خاص
- چنانچه خریداران، اشخاص حقوقی باشند و نیز در مواردی که ملک یا حقوق ناشی از آن توسط اجرای ثبت و یا دیگر ادارات دولتی به قائم مقامی ملک منتقل می گردد، اگر قیمت نوشته شده در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد، قیمت در سند را به جای ارزش معاملاتی ملک در نظر میگیرند.
- چنانچه ملک مورد معامله بدون ارزش معاملاتی باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه آن، برای مالیات مبنای محاسبه می شود.
- در صورتی که ملک مورد انتقال عرصه و اعیان داشته باشد، جهت پرداخت مالیات، عرصه و اعیان براساس ارزش معاملاتی محاسبه می گردد.
- اشخاص حقیقی یا حقوقی که بساز و بفروش تلقی می گردند، به غیر از مالیات نقل و انتقال می بایست مالیات مقطوعی معادل ده درصد ارزش اعیانی ملک پرداخت کنند ولی دیگر بابت بساز و بفروش هیچ گونه مالیات دیگری را نمی پردازند.
- تعیین ارزش معاملاتی املاک برعهده ی کمسیون هفت نفره (چهار نفر دولتی و سه نفر غیردولتی) بوده که با حضور حداقل پنج نفر که سه نفر آنان عضو دولت باشند، تشکیل می گردد، تصمیمات این کمیسیون با رأی موافق چهار نفر اعتبار دارد.
- چنانچه ملک به صورت رایگان بلاعوض واگذار گردد، واگذار کننده مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی نمی باشد و انتقال گیرنده به مقدار ارزش معاملاتی ملک در هنگام انتقال، شامل مالیات بر درآمد اتفاقی است.
- نخستین نقل و انتقال قطعی ساختمانهای نوساز شامل مسکونی و ... که بیشتر از 2 سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن ها نگذشته باشد، مالک به غیر از مالیات نقل و انتقال قطعی، مالیات مقطوع ده درصد به مقدار ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال را نیز می بایست پرداخت کند.
- در صورتی که ملک مورد معامله با حق واگذاری محل، انتقال یابد مالیات وجوه دریافتی مالک بابت حق واگذاری محل، معادل دو درصد وجوه دریافتی و مالیات نقل و انتقال ملک به مقدار ارزش معاملاتی ملک با نرخ پنج درصد تعیین می گردد.
