مطالب حقوقی

امکان دارد ملک مشاعی پس بررسی از طرف اداره ثبت اسناد و املاک، گواهینامه‌ای مبنی بر عدم امکان افراز ملک مشاع دریافت کند. 

نخستین مسئله ای که اهمیت زیادی در بحث افراز ملک مشاع دارد این است که پس از بررسی بر روی ملک مشاع اداره ثبت متوجه شود که عمل تقسیم، موجب می‌شود که سهم هر کدام از شرکا و یا همه ی مال مشاع و یا سهم 1 یا چندتا از شرکای ملک شراکتی از مالیت بیفتد.

مشئله ی بعدی این است که شرکا بر اساس یک توافق ضمن قرارداد، حق درخواست تقسیم را از خود سلب نموده باشند و امکان انجام این کار را از هم گرفته باشند. در این حالت تقسیم حتی چنانچه یکی از شرکا تقاضا کند امکان پذیر نیست.

در جایی که امکان تقسیم به سبب قانون وجود ندارد، اداره ثبت، افراز ملک مشاع را نمی پذیرد.

در همه ی این حالات همان طور که به آن اشاره شد شخص درخواست کننده پس از آن که به وی اعلام گردید افراز مال مشاع امکان پذیر نیست می‌تواند تقاضای فروش ملک مشاعی را به دادگاه دهد و ملک به مزایده گذاشته و فروخته شود و هر کدام از شرکا مطابق سهم خود پول آن را دریافت کنند. در این جا هم شخص متقاضی می‌تواند همه کارهای قانونی مرتبط با درخواست فروش ملک مشاعی را به وکیل افراز متخصص بسپارد تا وکیل افراز تمامی کارهای مورد نیاز را انجام دهد تا شخص متقاضی در ک‌ترین زمان به حقش برسد.

مرجع رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاعی

شخص یا اشخاصی که تقاضای افراز ملک مشاع را دارند بایستی برای انجام این کار به مراجع مربوطه مراجعه کنند. زیرا در صورتی که تقاضای خود را به مرجع اشتباهی بدهند نسبت به دادخواست مطرح شده قرار عدم استماع دعوا از سمت مرجع قضایی صادر میگردد. بنابراین بهتر است در این رابطه با یک وکیل افراز متخصص که وکیل پایه یک دادگستری هم هست مشاوره کرد.

همان گونه که در بالا گفته شد چنانچه ملک مشاعی از ابتدا در اداره ثبت اسناد و املاک  ثبت گردیده باشد تقاضای افراز مال مشاع تنها در همان دفتر ثبت اسناد و املاک محل انجام می گیرد اما چنانچه ملک مشاع به هر دلیلی در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد تقاضای افراز ملک مشاع می بایست به دادگاه محل وقوع ملک داده شود.

دستور فروش ملک مشاع

اگر یکی از شرکا  تصمیم به فروش بگیرد و شریک دیگر رضایت نداشته باشد،شریک باید اول برای تقسیم اقدام کند که اگر قابل تقسیم باشد تقسیم می‌شود و اگر قابل تقسیم نباشد،گواهی عدم افراز یعنی غیر قابل تقسیم بودن از اداره ثبت می گیرند و پس از اخذ گواهی عدم افراز دستور فروش را در دادگاه مطرح می کند دادگاه دستور فروش صادر می کند پرونده به اجرای احکام میرود و اجرای احکام دادگستری ملک را قیمت گذاری میکند ،و بعد از قیمت گذاری ملک از طریق مزایده به فروش میرسد.

منبع: نیک اندیشان داته

در ظاهر میان تفکیک و افراز مال هیچ گونه تفاوتی وجود ندارد و برخی اوقات اشخاص به دلیلی ناآگاهی این 2 را با هم اشتباه می‌گیرند. اما میان آن ها تفاوت‌هایی وجود دارد که این تفاوت ها شامل موارد زیر هستند:

تفاوت 1

در تفکیک ملک، مشاع بودن شرط اساسی و لازم نمی باشد. به این معنا که امکان دارد ملکی که تقاضای تفکیک آن در اداره ثبت‌اسناد و املاک شده است تنها یک مالک داشته باشد و یا امکان دارد چندین نفر که به‌ طور مشاعی مالک آن ملک می باشند تقاضای تفکیک نموده باشند. ولی در مفروز شرط اساسی و لازم برای درخواست تقسیم ملک این است که ملک حتماً بایستی میان 2 یا چند نفر مشترک باشد و هر کدام سهمی از آن ملک مشاع داشته باشد.

تفاوت 2

پس از انجام تفکیک چنانچه ملک مشاعی باشد با انجام این تقسیم‌ بندی حالت اشاعه همچنان به حالت پیشین باقی خواهد ماند؛ اما در مفروز پس از انجام تقسیم ملک، حالت اشاعه میان طرفین از میان می‌رود.

در بحث تفکیک مال مشاعی تقاضای انجام این کار به طور معمول در اداره ثبت‌اسناد و املاک انجام می شود. اما در بحث مفروز هم از راه ارائه دادخواست به دادگاه و هم از راه اداره ثبت‌اسناد و املاک صورت می گیرد که انجام تمامی کارهای مرتبط با تقسیم را می‌توان بر عهده ی وکیل افراز متخصص گذاشت.

تفاوت 3

پس از تقسیم و قطعه‌بندی ملک مشاعی، تنها ملک تقسیم می گردد و جداسازی انجام نمی شود؛ ولی در بحث مفروز پس از تقسیم ملک سهم هر کدام از شرکا معین گردیده و به آن‌ها داده می‌شود؛لازم به ذکر است که پس از تقسیم ملک و تبدیل آن به قطعات معین متناسب با سهم شرکا باید تقسیم نامه تنظیم بشود؛ ولی در افراز ملک مشاع و معلوم ‌شدن سهم هر کدام از شرکا تنظیم تقسیم نامه ضروری نیست.

در تفکیک مال مشاع بایستی در آخر یک صورت مجلس تفکیکی تنظیم گردد؛ ولی در افراز مال مشاع رأی نسبت به افراز ملک مشاع صادر می گردد و در صورت عدم اعتراض قطعی و لازم‌الاجرا می باشد.

اگر یکی از شرکا به تفکیک اعتراض کند ادامه ی عملیات متوقف می گردد و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقدام را انجام داد، ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر قابل قبول نیست و بعد از پایان یافتن می‌توانند اعتراض نمایند. رسیدگی به اعتراض در مورد تقسیم ملک در صلاحیت مراجع قضایی می باشد.

هزینه افراز در اداره ثبت اسناد و املاک

بر اساس ماده ی 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک که عبارت است از این که هر زمان نسبت به ملکی از سوی مالک یا قائم ‌مقام وی درخواست تفکیک شود، این درخواست به اداره ثبت ارسال می شود و در تقاضانامه بایستی ارزش مورد تفکیک بر طبق ارزش معاملاتی روز تعیین گردد و هزینه تفکیکی به‌قرار 1000 تومان، 20 تومان از جانب ذی‌نفع بر طبق مبلغ مزبور قبلاً پرداخت شود. مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی روز خواهد بود. هرچند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

امکان دارد افراز ملک مشاع هم به صورت اجباری و از روی اختلاف پیش‌ آمده با شرکای دیگر در رابطه با تقسیم ملک مشاعی باشد که هر کدام از شرکای ناراضی می‌ توانند تقاضای تقسیم کنند هم این که به صورت تراضی و با توافق هم و با تقاضای همه ی شرکا انجام شود که در هر 2 حالت، مشاوره با یک وکیل افراز متخصص می‌تواند به ‌پیشبرد سریعتر روند کار کمک شایانی نماید.

مرحله ی اول

چنانچه ملک مشاعی از ابتدا در دفتر ثبت ‌اسناد و املاک ثبت شده باشد، درخواست افراز مال مشاعی فقط در همان دفتر ثبت اسناد و املاک انجام می گیرد.اما اگر موردی پیش آید که ملک مشاعی در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد تقاضای تقسیم باید به دادگاه محل وقوع ملک داده شود.

بنابراین در موردی که ملک از اول در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد، درخواست به آن جا داده می‌شود و در صورت وجود و احراز کلیه شرایط در رابطه با تقسیم ملک مشاعی فرایند تقسیم به وسیله ی اداره ثبت اسناد و املاک انجام می شود.

مرحله ی دوم

در صورتی که اداره ی ثبت پس از بررسی درخواست و بر اساس ماده ی 5 آیین‌ نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع که عبارت است از مسئول واحد ثبتی بعد از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت‌ مجلس تنظیمی و نقشه ‌افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا پذیرش درخواست و شیوه افراز اعلام می کند. اعلام می نماید که بنا به دلایلی امکان افراز ملک مشاعی وجود ندارد حال فردی که درخواست تقسیم دارد می‌تواند شخصاً و یا به وسیله وکیل افراز طی مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ تصمیم از طرف دفتر ثبت به دادگاه مراجعه کرده و طرح دعوا نماید که بهتر است انجام کار خود را برای رسیدن به نتیجه مورد دلخواه به وکیل افراز متخصص ارجاع دهد و وی او در این زمینه مشاوره بگیرد.

مرحله ی سوم

اکنون چنانچه فرد خود بخواهد به ‌تنهایی اقدام کند و یا کار را به وکیل افراز بسپارد می بایست از اداره ثبت اسناد و املاک گواهینامه ‌ای مبنی بر نداشتن قابلیت افراز تحویل بگیرد و همراه با دیگر مدارک اعم از رونوشت برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی خود به همراه دادخواستی در رابطه با فروش ملک مشاعی که به وسیله ی وکیل افراز تنظیم گردیده است، به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تحویل دهد که البته امروزه ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیکی انجام می گیرد.

پس از آن، دادگاه، تاریخی برای جلسه رسیدگی مشخص می نماید و از راه پیامک به فرد درخواست کننده آن را اعلام خواهد نمود. پس از رسیدگی به درخواست فرد، دادگاه دستور فروش ملک مشاعی را می‌دهد و آن ملک به مزایده گذاشته می‌شود. نبود شرکا در جلسه مزایده مانعی برای فروش ملک نخواهد بود و خود فرد متقاضی نیز می‌تواند ملک را به کل بخرد.

درقرارداد خرید و فروش به ملک یا کالایی مبیع می گویند که فروشنده به خریدار می فروشد .مبیع یا دارای شرایطی است که باید به آن توجه کرد. دراین مقاله بعضی ازمهم ترین شرایط آن ذکر می شود  .

• تنها مالک می تواند مبیع را بفروشد.

کالایی که فروخته می شود، می بایست به فروشنده تعلق داشته باشد ویا فروشنده، نماینده ی مالک باشد و از سوی وی وکالت درفروش ملک را داشته باشد. شخصی که مالک چیزی نیست نمی تواند آن را بفروشد. به عنوان مثال املاک وقفی مالک شخصی ندارد و به معمولا و به جزدرشرایط خاص، قابل خرید و فروش نمی باشند. مثل املاکی که در اراضی ملی شده و درمحدوده حفاظت شده منابع طبیعی هستند. از آن جایی که این املاک مالک شخصی ندارند، غیر قابل فروشند. 

• ملک، قابل انتقال باشد.

یکی دیگر ازمواردی که می بایست در خرید و فروش به آن توجه کرد این می باشد که بیع چیزی که خرید و فروش آن به صورت قانونی ممنوع گردیده ، باطل است . به عنوان نمونه می توان به ملک درتوقیف اشاره نمود. بعد از این که ملکی از راه اداره ی ثبت املاک توقیف شد، نقل و انتقال آن ممنوع می باشد و اداره ثبت، انتقال آن را ثبت نمی کند. با این وجود، امکان دارد مالک نسبت به فروش ملک با مبایعه نامه عادی و بدون ثبت سند اقدام نماید که این معامله نیز باطل است و ملک به خریدار انتقال نمی یابد.

• فروشنده بایستی بتواند ملک را واگذاری نماید.

قرارداد خرید و فروش چیزی که فروشنده نمی تواند آن را واگذار کند، باطل است مگر این که خریدار، خود توان در اختیارگرفتن مال مورد نظر را داشته باشد.به عنوان نمونه فروشنده ملکی را می فروشد که به دلیل تصرف غیرقانونی فرد دیگری نمی تواند ملک را به خریدار تحویل دهد.ولی خریدار، این شرایط را قبول می کند و رفع تصرف و بیرون کردن متصرفان ازملک را خود بر عهده می گیرد. به این ترتیب، قرارداد خرید و فروش صحیح است.

در صورتی که ملکی به شرط داشتن مساحت مشخص فروخته شده باشد و سپس معلوم شود که کمتر ازآن مقدار است، خریدار حق فسخ معامله را دارد و چنانچه مشخص شود که بیشتر از آن مقدار است، فروشنده می‌تواند آن را فسخ نماید مگر این که درهر 2 حالت، دو طرف به محاسبه زیادی یا کمبود توافق نمایند.

در قرارداد خرید و فروش چنانچه کالا یا ملک فروخته شده، به طور خاص، مشخص و معین باشد (عین معین) و مشخص شود که آن شی معین، وجود خارجی نداشته، معامله باطل می باشد.

وکیل افراز

به وکیل پایه یک دادگستری که از کلیه ی قوانین حقوق مدنی و قانون افراز و فروش املاک مشاع آگاه است و تخصص کامل و جامعی دارد،وکیل افراز می گویند. از همین رو هنگامی که شما تقاضای افراز ملک مشاع را دارید و دراین ‌رابطه با شریک و یا شرکای خود به مشکل برخوردید، بهتر است برای آن که امور مرتبط با افراز ملک مشاع  به‌ راحتی برای شما انجام گیرد با یک وکیل افراز متخصص به امور و قوانین افراز ملک مشاع مشاوره نمایید.

زیرا مشاوره با یک وکیل افراز متخصص موجب آگاهی شما نسبت به‌ همه ی کارهایی که بایستی در رابطه با افراز ملک مشاع انجام دهید می شود تا به حق مسلم خود برسید و در صورت تمایل تمامی کارهای مرتبط با افراز ملک مشاع را به وکیل افراز متخصص بسپارید.

تعریف افراز

پیش از این که افراز را تعریف کنیم، جهت درک بهتر و صحیح تر از افراز ملک مشاع و دعاوی مرتبط با آن، تعریف کوتاهی از مشاع را ارائه می دهیم تا درک بهتری از افراز (مفروز) داشته باشید.

مشاع به معنی مشترک می باشد. یعنی شخص یا اشخاصی به‌ سبب یک عقد با هم توافق می کنند تا در یک ملک با هم شریک گردند. حال امکان دارد که اشخاصی که در یک ملک شریک می باشند به‌ شکل تراضی یا به شکل اجبار که همان تقاضای یکی از شرکا برای تقسیم است درخواست افراز کنند.

لازم به ذکر است که اشاعه هیچ محدودیتی در صدور اسناد مجزا برای صاحبان ملک مشاعی ایجاد نمی کند. بنابراین مالکان می‌توانند با توجه ‌به مقدار سهم خود درخواست صدور سند مجزا دهند. در این اسناد سهم مالکانه مشاعی درخواست کنندگان ذکر می شود.

افراز یعنی جداکردن سهم هر کدام از مالکین از مال مشاع. این افراز می‌تواند به 2 صورت توافقی و یا به اجبار یعنی از راه مراجع قضایی انجام شود.

در افراز ملک مشاع هر کدام از شرکا می‌ توانند نسبت به افراز مال مشاع تقاضای خود را بدهند. اما آن چه که حتماً بایستی مورد توجه قرار گیرد این است که تا پیش از آن که این کار انجام شود هیچ کدام از شرکا نمی‌توانند دیگری را از تصرف در ملک مشاعی ممنوع کنند و مانع استفاده وی از ملکی که در آن شریک هستند گردد.

اقسام افراز ملک مشاع

افراز اختیاری: هنگامی که شرکای یک ملک مشاعی با رضایتی که به طور مشترک دارند اقدام به تقسیم مال مشاع می کنند را افراز اختیاری می گویند.

افراز اجباری: زمانی که یکی از شرکا خواهان افراز مال مشاع است اما شرکای دیگر از این موضوع رضایت ندارند، در این جا فرد شریک درخواست کننده ی تقسیم ملک مشاع می بایست به دادگاه تقاضای افراز دهد.