مطالب حقوقی

املاک بایستی به عنوان اموال غیرمنقول به ثبت برسند، وگرنه هر نوع معامله ای در این زمینه مشکلات زیادی به همراه خواهد داشت.مثلا مالک برای فروش ملک خود باید می بایست آن را به خریدار به صورت رسمی انتقال دهد. چنانچه ملک ثبت نشده باشد یا اقدام به دریافت سند خود ننموده باشد با مشکلات زیادی روبرو می گردد.

دعاوی ملکی ثبتی در دل حوزه دعاوی ملکی حقوقی قرار دارند. ولی به دلیل تعدد این دعاوی خاص و اهمیت و حساسیت آن ها به سبب دخیل بودن سند ملک، این گروه از دعاوی حقوقی را به صورت جداگانه بررسی می کنیم.

این گروه از دعاوی ملکی، مرتبط و وابسته به ثبت اسناد و املاک هستند.

مهم ترین دعاوی ملکی ثبتی

• دعوی ابطال سند رسمی (باطل شدن سند به دلایل مختلف )
• دعوی ابطال اجرائیه‌‌ ثبتی املاک مرتبط
• دعوی ابطال سند مالکیت معارض
• دعوی ابطال مراحل ثبتی (باطل شدن سازوکار کمسیون‌های گوناگون ثبتی)
• دعوی ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور.
• دعوی افراز ملک
• دعوی اجرای ثبت
• دعوی توقیف عملیات اجرایی  ( توقف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار)

دعاوی ملکی ثبتی برای رفع مشکلات و مسائل ثانویه در مفاد سند ملک ، قرارداد ویا روند کار، در زمان ویا بعد از عقد قرارداد و خرید و فروش املاک است.

تعجیل یا سهل انگاری در خرید و فروش و معامله املاک موجب بروز این نوع مسائل و مشکلات می شود.که برای حل و رفع این مشکلات حقوقی و خسارات احتمالی آن، باید از راه طرح دعوی ثبتی برای ملک معامله شده ، اقدام کرد.

قوانین مربوط به دعاوی ملکی ثبتی

قوانین چارچوب معاملات و امور شما را مشخص می نمایند. در واقع بدون آگاهی از این قواعد قانونی با چالش‌های زیادی مواجه می شوید. چه بسا بخش زیادی از پرونده های مطرح شده در دادگاه‌ها به همین سبب است. به همین دلیل توصیه می‌شود در صورتی که اطلاعات حقوقی ندارید، از مشاوران و کارشناسان این حوزه کمک بگیرید.

قوانین حوزه ثبت علاوه بر قانون مدنی به عنوان قانون اولیه و اصلی در قانون ثبت اسناد و املاک هم مطرح گردیده اند.

مرجع رسیدگی به دعاوی ملکی ثبتی

دعاوی ثبتی برخلاف دعاوی حقوقی و کیفری همواره در دادگاه مطرح نمی گردند. برای اعتراض به ثبت ملک، اعتراض به حقوق ارتفاقی و نیز دیگر دعاوی ثبتی بایستی درخواست خود را در دادگاه عمومی مطرح نمایید. بعضی از این دعاوی هم در هیئت نظارت ثبت یا شورای عالی ثبت مطرح شده و مورد رسیدگی قرار می‌گیرند.

برخی اوقات نیز در پرونده‌های گوناگون، احتیاج به تامین دلیل یا کارشناسی وجود دارد که این موارد بنا به نظر دادگاه صورت می گیرد.

به صورت کلی توصیه می گردد، دعاوی ملکی ثبتی خود و نیز دیگر دعاوی را با کمک وکیل دادگستری پیش ببرید. این کار به سبب شناخت و اطلاعات کافی وکلا از قوانین، فرآیند رسیدگی شما را سرعت می‌بخشد، و نیز کار را با دقت بیشتری پیش می‌برد.

در دعاوی ملکی کیفری که مربوط به دادخواست کیفر بوده، موضوع اصلی درخواست رسیدگی به تخلفات عمدی، ارتکاب جرم و کلاهبرداری ملکی است.

اظهار عدم اطلاع، سهل انگاری،اشتباه یا سوتفاهم در این دعاوی وارد نیست و قاضی آن را نمی پذیرد.

پرونده های دعوی کیفری ملکی با شکایت شاکی خصوصی و یا مدعی العموم از شخص مجرم تشکیل می گردند.

ماهیت این دعاوی به دلیل سودجویی یا کلاهبرداری مجرم از شخص متقاضی است.

مهم ترین دعاوی ملکی کیفری

• دعوی جعل اسناد ملکی به نیت فریب و کلاهبرداری دیگران
• دعوی ارتکاب جرم کلاهبرداری در خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
• دعوی خیانت در امانت
• دعوی فروش غیرقانونی اموال فردی به یک یا چندین نفر دیگر
• دعوی انتقال منافع ملک غیر به شخص یا اشخاص دیگر
• دعوی تبانی و فساد در خرید و فروش‌ و معاملات دولتی
• دعوی استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
• دعوی تغییر کاربری زمین کشاورزی بدون داشتن مجوزرسمی از مراجع مرتبط
• دعوی خرید و فروش و معامله معارض
• دعوی خرد کردن املاک و ورود غیرمجاز به ملک دیگران

مرجع رسیدگی به دعاوی ملکی کیفری

دعاوی کیفری در قالب شکایت از طرف شاکی در دادگاه کیفری یا دادسرا مطرح می گردند. دادگاه و دادسراها شعبه های گوناگونی دارند. در نتیجه شما برای طرح دعوای خود بایستی آگاه باشید که به چه مرجعی مراجعه و شکایت خود را مطرح نمایید. دعاوی ملکی کیفری نیز به همین شکل است. یک مبنای کلی برای طرح دعوا، این است که جرم در چه مکانی رخ داده است. با نظر به این که املاک مال غیرمنقول می باشند، دعوا در دادگاه محلی که ملک در آنجا واقع شده مطرح می گردد. به عنوان مثال چنانچه شاکی ساکن تهران باشد و فردی که علیه وی شکایت شده ساکن اصفهان و ملک واقع در شیراز باشد، دعوا بایستی در دادگاه کیفری شیراز مطرح گردد. همچنین می‌توان دعوا را در محل اقامت خوانده مطرح نمود. این مبنا برای طرفین دعوا که در یک شهر اما در دو حوزه قضایی متفاوت هستند هم وجود دارد. به این صلاحیت دادگاه‌ها و دادسراها، صلاحیت محلی گفته می شود.

در ابتدا باید گفت که حتما خودرو را باید از شخصی خرید که سند مالکیت خودرو به نام وی باشد که به سادگی می‌توان با تقاضای ارائه کارت شناسایی آن را احراز هویت نموده و نیز با رؤیت سند مالکیتی ، موضوع را متوجه شد.

در این حالت بهترین راه‌حل این است که با فروشنده و مدارک خودرو به مرکز تعویض پلاک مراجعه کرده و بعد از طی مراحل فک پلاک در مرکز اقدام به فک پلاک کرد و بعد به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و اقدام به ثبت و انتقال سند قطعی خودرو کرد. (البته با رای وحدت رویه جدید ملاک اثبات مالکیت پلاک و کارت سبز خودرو است.)

لازم به ذکر است که با فک پلاک خودرو سند به نام خریدار صادر می شود که همین کافی است و احتیاجی به حضور در دفتر ثبت اسناد و انتقال سند قطعی نمی باشد ولی با توجه به عرف و باور مردم و اینکه در صورت فروش خودرو خریدار این اقدام را از ما می‌خواهد که این اقدام بیهوده است .

رویه تنظیم سند خودرو

یکی از راه‌حل‌های کوتاه و آسان کردن تنظیم سند خودرو این می باشد که پس از تنظیم مبایعه‌نامه همراه با فروشنده به دفاتر اسناد مراجعه کرده و با پرداخت ثمن معامله وکالت فک پلاک و وکالت انتقال و تنظیم سند قطعی گرفته و خودمان به گذراندن مراحل فک پلاک و... اقدام کنیم.

در صورتی که ما خودرویی از شخصی بخریم و او از انتقال سند رسمی به نام ما امتناع کرد یا سند قطعی خودرو به نام فروشنده نباشد و یا شاید وکالت داشته یا هنوز خود اقدام به تنظیم سند از مالک اصلی خودرو نکرده یا بابت اختلاف حساب شخص مذکور حاضر به انتقال سند خودرو به نام او نشده است، راه‌ حلی به غیر از تقاضای تنظیم سند رسمی با عنوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نداشته که بایستی تمامی جوانب را جهت این‌که بتوانیم سند مالکیت خودرو را به نام خود کرده و صاحب سند قطعی را ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی کنیم را در نظر بگیریم.

در این حالت چنانچه صاحب سند مالکیت همان شخصی باشد که ما مستقیماً از او خریداری کردیم، خواسته الزام به تنظیم سند را علیه او می‌توانیم مطرح کنیم. شایان ذکر می باشد که باید توجه کرد خودروی لیزینگ نبوده باشد.

در صورتی که خودرویی که خریده‌اید لیزینگی است، به غیر از تنظیم سند رسمی و یا همان ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بایستی تقاضای فک رهن و الزام به انجام تعه مبنی ‌بر پرداخت اقساط خودرو هم مطرح شود و نمایندگی خودروی مذکور را بابت فک رهن طرف دعوی قرار دهیم .

ولی در صورتی که نسبت به خودروی گفته شده چندین معامله انجام شده باشد، ما باید همه ی مالکان سابق را طرف دعوی قرار دهیم.

بعد ‌از طرح دادخواست و اثبات ه به‌ شیوه ی قانونی و شرعی دادگاه صاحب سند قطعی را ملزم به فک رهن و تنظیم سند قطعی به نام خریدار می کند. چنانچه خودروی مذکور از شخصی خریداری‌شده که فوت کرده باشد، بایستی نخست با در دست داشتن گواهی‌نامه که نشان از ذی‌نفع بودن ما می‌دهد به اداره ثبت احوال مراجعه و اقدام به اخذ گواهی فوت فروشنده کرده و بعد ‌از تقاضای گواهی حصر وراثت و شناسایی وراث فروشنده دادخواست تنظیم سند رسمی و به طرفیت وراث مطرح کرد.

بعد از قطعیت دادنامه صادر شده مبنی‌بر انتقال سند به نام خواهان و صدور اجرائیه خوانده مکلف به حضور در دفاتر اسناد رسمی برای انتقال سند است که در مورد عدم حضور در دفتر نماینده ای از سوی دادگاه به دفترخانه حاضر و نسبت‌به تنظیم سند به نام خواهان اقدام می کند.

سند تک برگ یکی از انواع سند است که به سبب آن مالک بودن شخص در رابطه با ملک اثبات می گردد. لازم به ذکر می باشد که تا پیش از سال 90 الزامی به گرفتن سند ترگ برگ نبود و اشخاص در معاملات خود از سند دفترچه‌ ای و منگوله دار یا سند مشاع استفاده می کردند. اما بعد از سال 90 استفاده از سند رسمی یا همان تک برگ در معاملات ملکی اجباری گردید.

مزیت های سند تک برگ

جلوگیری از جعل سند:

با توجه به اینکه این اسناد به وسیله سیستم های کامپیوتری و مکانیزه صادر می گردند، احتمال جعل این اسناد بسیار کم می شود، به طوری که چنانچه شخصی بخواهد سند تک برگی را جعل کند، جعل آن بسیار سخت خواهد بود، و نیز اگر این سند جعل گردد، از آنجایی که قابل استعلام از راه اداره ثبت است، بنابراین شما در معاملات خود متضرر نخواهید گردید.

کروکی دقیق مختصات ملک:

در سند های منگوله دار یا سند مشاع اکثر اوقات این ابهامات در رابطه با مختصات و متراژ ملک وجود داشت، و این موضوع موجب می شد تا یکی از مالکین به متراژ ملک مجاور تجاوز کند، اما با صدور سند تک برگ، این مسئله برطرف شد، چون در اسناد، موقعیت و متراژ دقیق ملک ذکر می شود.

اطلاعات شفاف و خوانا:

در سندهای مشاع یا منگوله دار، به دلیل اینکه این اسناد به شکل دستنویس نگارش می شدند، در زمان خواندن برای اشخاص ابهاماتی ایجاد می کرد، اما سند تک برگ، چون به وسیله ی کامپیوتر صادر می گردد، خواندن متن آن آسان است و همین موضوع مسبب درج اطلاعات شفاف و خوانا در سند می گردد.

عدم پیچیدگی:

سند تک برگ، همانگونه که از نامش پیدا است، یک برگ دارد. بنابراین مثل سند های عادی و دیگر اسناد، دارای چند برگ نیست تا مالک گیج یا گمراه گردد. از همین رو استفاده از این اسناد از سال 90 به بعد، اجباری گردید.

صدور سند برای هر کدام از شرکا:

از دیگر مزایای این سند، صدور سند جداگانه برای هرکدام از شرکا به نسبت سهم خودشان است. بنابراین دیگر شرکا، نسبت به حصه مشاعه خود مشکلی نخواهند داشت.

فرق سند تک برگ با دیگر اسناد

با توجه به مطالب بالا، سند تک برگ درجه اعتبار و اهمیت بیشتری نسبت به اسناد عادی و سایر اسناد دارد. مثلا در دعاوی اثبات مالکیت، در صورتی که شما سند مالکیت رسمی یا تک برگ داشته باشید، احتیاجی به اثبات این واقعه نیست، اما اگر سند منگوله دار یا اسناد دیگر را داشته باشید، نخست بایستی مالیکت خود را اثبات کنید، و بعد دادگاه به طرح دعوی شما رسیدگی می کند.

ساده نبودن جعل در این اسناد نسبت به اسناد عادی.

مختصات و متراژ ملک فرد به سبب سند رسمی، کاملا معلوم است، بنابراین دیگر کسی قادر به تجاوز به متراژ ملک شما نخواهد بود.

شرکا دیگر در رابطه با مالکیت خود با مشکلی روبرو نمی شوند.

بر طبق قانون تملک آپارتمان ها، چنانچه ساختمانی بیش از 3 مالک داشته باشد، می بایست از میان آنان یا خارج از آن ها مدیر یا مدیرانی برای اداره ساختمان معین گردد. یکی از وظایف مدیر ساختمان، گرفتن شارژ ساختمان از همسایگان است که در صورت عدم پرداخت شارژ، مدیر ساختمان قادر است از شخص خاطی شکایت نماید.

شارژ ساختمان

شارژ ساختمان جهت پرداخت هزینه های عمومی و مشترک ساختمان است که شامل هزینه های آب، برق، گاز، تعمیرات ساختمان، نگهداری از قسمت های مشترک ساختمانی مانند آسانسور، نظافت، نگهبانی یا سرایداری می گردد.هزینه ی شارژ با توجه به نظر و توافق همسایگان و اعضای هیئت مدیره تعیین می شود.

وظیفه پرداخت شارژ ساختمان

شارژ ساختمان با توافق میان مالک و مستاجر برای پرداخت آن صورت می پذیرد.

لازم به ذکر است که شخص پیش از خرید یا اجاره واحدی از ساختمان، می بایست از پرداخت یا عدم پرداخت شارژ توسط مالک یا مستأجر پیشین اطمینان یابد. این مسئله از راه دفاتر اسناد رسمی و با تقاضای گواهی تسویه حساب با تأییدیه هیئت مدیره از مالک انجام می شود. ولی چنانچه قرارداد در بنگاه های معاملات ملکی تنظیم گردد، خود شخص می بایست از شارژ و بدهی های مالک یا مستأجر قبلی آگاهی یابد.

در صورتی که بر اساس قرارداد تنظیم شده میان مالک و مستاجر، پرداخت شارژ ساختمان بر عهده مالک باشد و او از پرداخت آن خودداری کند، شارژ پرداختی مستأجر از اجاره کسر می گردد و مالک حق دریافت کامل اجاره خود را نخواهد داشت. ولی چنانچه پرداخت شارژ برعهده مستاجر باشد و او از پرداخت آن امتناع نماید، مدیر ساختمان قادر خواهد بود  که برای دریافت شارژ هم به مالک و هم به مستأجر مراجعه نماید.

چنانچه مقدار بدهی مالک یا مستاجر زیر پنج میلیون تومان باشد، مدیر ساختمان بایستی برای طرح شکایت به شورای حل اختلاف مراجعه نماید. ولی اگر مبلغ بدهی بیشتر از پنج میلیون تومان باشد، مدیر ساختمان می بایست به دادگاه عمومی و حقوقی برای وصول بدهی مراجعه کند.

اعتراض به مبلغ شارژ ساختمان

در صورت بروز اختلاف میان مالک و مستاجر در رابطه با مبلغ شارژ، فرد معترض می تواند به شورای حل اختلاف مراجعه نماید و این اعتراض بایستی نسبت به مبلغ شارژ و موارد مصرفی آن انجام شود.

لازم به ذکر است که در صورت اعتراض مالکین به سوء استفاده مالی مدیر ساختمان از مبالغ درخواستی، دادگاه عمومی صالح به رسیدگی به این مسئله می باشد.

روند رسیدگی به عدم پرداخت شارژ ساختمان

فرد بدهکار بعد از دریافت اظهارنامه توسط مدیر ساختمان، بایستی در طی ده روز نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام کند و چنانچه از پرداخت بدهی خود خودداری کند، مدیر ساختمان می تواند به قطع خدمات مشترکی مثل آب، گاز، برق و… اقدام کند. اگر این خدمات مشترک نباشد، مثل کنتور جداگانه، مدیر ساختمان بایستی به مراجع قضایی مراجعه نموده و از آن مرجع حکم مربوطه را بگیرد.

اگر مالک یا مستأجر پس از دریافت اظهارنامه، بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر ساختمان می بایست به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه نماید. اداره ثبت بر طبق اظهار نامه ای که به شخص بدهکار ابلاغ گردیده، به صدور اجرائیه اقدام می کند و شخص بدهکار می بایست بعد از اینکه اجرائیه به آن ابلاغ گردید به پرداخت بدهی خود اقدام نماید و یا با مدیر ساختمان به توافق برسد.

اعتراض به حکم دادگاه بر اساس شکایت مدیر ساختمان

اعتراض شخص بدهکار، خارج از نوبت و بدون تشریفات آیین دادرسی بررسی می گردد ولی اگر حکم به قطع خدمات مشترک شخص بدهکار داده شود، پرونده تا هنگام صدور رای نهایی، متوقف شده و مدیر ساختمان قادر نخواهد بود که خدمات مشترک مالک یا مستأجر را قطع کند.