مطالب حقوقی

به قراردادی که به واسطه ی آن یک مال وثیقه یک دین قرار می گیرد، قرارداد یا عقد رهن می گویند. فردی که از شخص دیگری در قرارداد رهن طلبی دارد ، مالی مانند خانه یا خودروی خود را به طلبکار وثیقه می دهد . دلیل وثیقه دادن این مال به طلبکار این می باشد که اگر بدهکار بدهی خود را مطابق قراردادش با طلبکار پرداخت نکرد، طلبکار بتواند طلب خود را از مال مورد وثیقه بردارد. به این عهد میان طلبکار و بدهکار ، قرارداد رهن گفته می شود. به بدهکار که مال را به رهن داده ،راهن و به طلبکار که مالی را به رهن گرفته ، مرتهن و به مالی که به عنوان وثیقه داده شده است رهینه گفته می شود .هنگامی که راهن و مرتهن قرارداد می بندند یک سری شروط را می بایست ضمن قراردادشان رعایت نمایند که به آن ها شرایط ضمن عقد رهن گفته می شود. به همین دلیل در این مقاله شروط ضمن عقد رهن مثل شرط وکالت برای فروش مال مرهونه ، شرط سلب حق فروش از مرتهن و شرط تعلق منافع رهن به مرتهن را بررسی می کنیم.

شرط وکالت فروش مال مرهونه

شرط وکالت در فروش مال مرهونه یکی از شروط عقد رهنمی باشد. بدین صورت که راهن و مرتهن قادرند با هم شرط نمایند که اگر راهن طلبش را پرداخت نکرد، مرتهن وکالت دارد که مال مرهونه را بفروشد و طلب خود را از آن بردارد . اگر این شرط ضمن عقد رهن نیاید ، مرتهن برای آن که قادر باشد بدهی خود را از راهن بگیرد می بایست به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست " اجبار به پرداخت دین یا فروش مال مرهونه " را بدهد که مراحل پیچیده ای دارد.

شرط سلب حق فروش از مرتهن

شرط سلب حق فروش از مرتهن  یکی دیگر از شروط ضمن عقد رهن می باشد. در قانون مدنی هم ذکر شده است که " چنانچه شرط نگردیده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد ، باطل می باشد " این شرط جهت پیش گیری از سوء استفاده اشخاص می باشد تا از ضرر زدن به راهن جلوگیری نماید. بنابراین طبق قانون وجود این شرط باطل است .

شرط تعلق گرفتن منافع رهن به مرتهن

بر اساس ماده ی 786 قانون مدنی: " ثمره رهن و زیادتی که امکان دارد در آن حاصل گردد ،اگر متصل باشد جزء رهن خواهد بود و چنانچه منفصل باشد متعلق به راهن می باشد، مگر آن که ضمن عقد میان طرفین ترتیب دیگری مقرر گردیده باشد " . بر طبق این ماده یکی از شروط صحیح ضمن عقد رهن ، تعلق منافع رهن به مرتهن می باشد. البته چنانچه این منافع از مال مورد وثیقه جدا نگردد مگر آن که 2 طرف قرارداد به صورت دیگری توافق نمایند.

هنگامی که شخصی به فرد دیگری بدهکار باشد می تواند مالی را به عنوان وثیقه به طلبکار خود بدهد. به قراردادی که میان این 2 نفر بسته می شود عقد رهن گفته می شود.عقد رهن را می توان با تمامی شروط عقد رهن منعقد نمود و پس از آن یکی از موارد فک رهن ایجاد گردید، مال را آزاد کرد. البته با نظر به این که مال اقسام گوناگونی دارد و دایره ی اقسام اموال گسترده می باشد، رهن هم می تواند انواع گوناگونی داشته باشد . به همین دلیل می خواهیم در این مقاله به انواع رهن نظیر رهن تصرف قرارداد ، قضایی ، مستعار ، قطعی ، دین و منفعت ، مضاف و مکرر می پردازیم .

رهن تصرف

رهن تصرف یکی از اقسام رهن می باشد که مال مورد رهن پس از آنکه به رهن گیرنده تحویل داده می شود ، در تصرف وی می ماند و او قادر است از منافع مال مورد رهن استفاده نماید .

رهن قرارداد

این گونه از انواعاقسام رهن ، همان عقد رهن می باشد که در قانون درباره ی آن صحبت شده است و در برابر رهن قضایی به کار می رود .

رهن قضایی

مقداری از مال یا اموال محکوم علیه که به سبب قرار تامین دادگاه توقیف می گردد. به این معنا که بر طبق قانون آیین دادرسی مدنی این مال ، آزاد نبوده و در قید و رهن دادگاه می باشد.

رهن مستعار

اگر فردی مال شخص دیگری را عاریه بگیرد و آن را به نفر سومی رهن بدهد موجب شکل گیری رهنی به عنوان رهن مستعار می گردد. 

رهن قطعی 

به سند رسمی که شامل معامله ناقل عینی شده، رهن قطعی می گویند. در برابر سند بیع شرط ، رهن و معاملات با حق استرداد استعمال گردیده است .

رهن دین و منفعت

یکی از اقسام مال ، دین و منفعت می باشد که مطابق ماده ی 744 قانون مدنی ، رهن دادن آن باطل می باشد.پس رهن دین و منفعت را نمی توان یکی از انواع رهن به شمار آورد.

رهن مضاف

چنانچه شخصی مالی را به فرد دیگری رهن دهد ، و نیز یکی دیگر از اموال خود را به او رهن دهد ، اگر وام تازه ای از وی نگرفته است ،به رهن دوم ،رهن مضاف گفته می شود.به سند رهن دوم در رهن مضاف ، سند متمم می گویند. 

رهن مکرر 

هرزمان مالی موضوع عقد رهن قرار بگیرد و پیش از آن که فک رهن انجام شود ، مالک مال رهینه آن را به دیگری رهن دهد ، رهن پس از رهن اول را رهن مکرر می گویند.

وقتی ملکی به فرد دیگری اجاره داده می شود از هنگام انعقاد قرارداد اجاره تا پایان مدت آن و حتی پس از آن در رابطه با تخلیه ی ملک پس از تمام شدن قرارداد اجاره ، همواره پرسش ها و مسائلی به وجود می آید که هم برای موجر و هم مستاجر مبهم می باشد. موارد گوناگونی نظیر فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک ، فسخ اجاره پیش از پایان یافتن مدت آن ، اجاره مال اجاره ای ، اجاره مال مشاع ، تعیین مقدار اجاره بها ، فوت مستاجر و حتی در مواردی مانند فرق اجاره نامه ی رسمی و عادی و یا الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی ، از جمله معدود موضوعاتی می باشد که مطلع بودن از آن ها موجر و مستاجر را یاری می نماید تا بتوانند قراردادی مطمئن تر و حساب شده تر ببندند و با خیالی راحت به آن متعهد گردند. ولی پس از آن که قرارداد اجاره منعقد می گردد گاهی مشاهده  شده است که مالک،ملک اجاره ای را فروخته است ، سوال اینجاست که آیا قرارداد اجاره تحت تاثیر قرارداد خرید و فروش قرار می گیرد؟ 

فروختن ملک اجاره ای

در ماده ی 466 قاون مدنی بیان گردیده است : " اجاره عقدی می باشد که مستاجربه سبب آن ، مالک منافع عین مستاجره می گردد ... " پس می توان گفت با بسته شدن قرارداد اجاره ، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می گردد و از آنجایی که قرارداد اجاره یک قرارداد لازم می باشد یعنی طرفین قرارداد نمی توانند بدون هیچ دلیل قانونی قرارداد را برهم زنند .سوالی که به وجود می آید این است که آیا موجر می تواند ملکی را که به مستاجر داده است ، در طول قرارداد اجاره به شخص دیگری بفروشد ؟ جواب این پرسش در ماده ی 498 قانون مدنی بدین صورت آمده است : " چنانچه عین مستاجره به فرد دیگری منتقل گردد اجاره به حال خود باقی می ماند مگر آن که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط نموده باشد " .

قرارداد اجاره به شرط تملیک، قرارداد اجاره ای می باشد که ضمن آن، شرط تملیک درج گردیده و دو طرف توافق کرده اند که بعد از پرداخت آخرین قسط از اقساط اجاره ، مستاجر، مالک عین مستاجره شود.

بنابراین فروش و انتقال مورد اجاره برای مالک یا همان موجر، بر اساس مقررات شیوه ی انتقال اجاره نامه به مالک جدید، امکان پذیر است ولی فروش ملک موجب از بین رفتن قرارداد اجاره نمی شود به عبارت دیگر قرارداد اجاره حتی اگر مال اجاره ای فروخته شود تا پایان مدت اجاره همچنان به قوت خود باقی می ماند مگر آن که مالک در قرارداد اجاره شرط نموده باشد که در صورت انتقال ،این حق را دارد که قرارداد اجاره را فسخ نماید و مستاجر پس از انعقاد قرارداد خرید و فروش می بایست ملک اجاره ای را تخلیه نماید.

درج نشدن شرط فسخ به دلیل انتقال در قرارداد اجاره

همانطور که گفته شد مالک قادر است در قرارداد اجاره شرط نماید که در صورت فروش مال اجاره ای ، مستاجر باید ملک را تخلیه کند و قرارداد اجاره فسخ می شود ولی اگر این شرط در قرارداد اجاره درج نشده باشد. مستاجر بعد از فروش ملک چه کار باید بکند ؟ در این خصوص بایستی ذکر شود که در صورت درج نشدن شرط فسخ به دلیل انتقال ملک در قرارداد اجاره ، مالک همچنان قادر است ملک اجاره داده شده را بفروشد ولی در چنین حالتی دیگر حق فسخ قرارداد اجاره را ندارد. یعنی در صورت  وجود نداشتن شرط فسخ ناشی از فروش مورد اجاره در قرارداد ، منفعت مال تا پایان قرارداد اجاره متعلق به مستاجر می باشد و مالک جدید قادر نخواهد بود که از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه کند.دلیل این موضوع هم همانگونه که گفته شد این می باشد که قرارداد اجاره یک قرارداد لازم است و طرفین قرارداد نمی توانند بدون دلیل قانونی آن را فسخ کنند.

زمانی که معامله ‌ای شکل می‌گیرد،بایستی خریدار به فروشنده وجهی را در عوض خرید پرداخت نماید. هنگامی که میان آن ها به دلیل پرداخت یا عدم پرداخت ثمن معامله مشکلی پیش آید، خریدار می بایست ثابت نماید که پول را پرداخت نموده و رسیدی از فروشنده در عوض پرداخت وجه دریافت کرده و یا وجه قرارداد را به حساب فروشنده واریز نموده است و یا در حضور شاهدی، هزینه را به صورت نقدی پرداخت کرده است.بر اساس قانون، اصل بر عدم پرداخت وجه می باشد و چنانچه خریدار قادر نبود که ثابت کند،می بایست همه ی مبلغ را به فروشنده پرداخت نماید.

چنانچه فروشنده اقرارنماید که ثمن معامله را دریافت نموده اما در اصل مبلغی را دریافت ننموده باشد، می بایست ثابت کند که برخلاف مندرجات گفته شده و نیز اقرار خود در قرارداد، پولی در ازای فروش مال خود دریافت نکرده است وگرنه پول خود را حق ندارد مطالبه نماید و این کاری سخت می باشد.

در صورت پرداخت نکردن ثمن معامله چه پیش می‌آید؟

عدم دریافت ثمن معامله:

در هر معامله و قراردادی هر یک از طرفین تعهداتی دارند که می بایست آن تعهدات را اجرا نمایند.چنانچه فردی از آن ها ثمن معامله را پرداخت ننموده باشد و یا در انجام تعهداتش کوتاهی نماید،دیگری این حق را دارد  که او را به اجرای تعهداتش ملزم نماید.

طبق مطالبی که در بالا ذکر شد چنانچه خریدار مبلغی را در ازای خرید به فروشنده پرداخت نکرده باشد، فروشنده قادر است به دادگاه حقوقی مراجعه نماید و بعد دادخواستی را جهت مطالبه ی وجه ارائه نماید و خریدار را به اجرای تعهداتش مبنی بر پرداخت وجه ملزم نماید.

 شایان ذکر است که در قرارداد میان فروشنده و خریدار، بعضی از تعهدات نظیر تنظیم سند رسمی، تحویل مبیع و … به فروشنده مرتبط می باشد و چنانچه این تعهدات منوط به پرداخت کردن وجه قرارداد باشند، فروشنده قادر است تا هنگامی که پول قرارداد را دریافت نکرده است، از انجام این تعهدات خودداری نماید.

 در بعضی از معاملات چنانچه خریدار وجه قرارداد را پرداخت ننماید، فروشنده می تواند معامله را فسخ کند که در این مواقع قادر است فسخ قرارداد را به صورت یک طرفه انجام دهد. کافیست که مراتب فسخ را به خریدار اعلام نماید، که این کار از راه ارسال اظهارنامه انجام می شود.پس از آن می بایست یک دادخواست با عنوان تایید فسخ قرارداد به دادگاه ارائه نماید.پس چنانچه خریدار هزینه ای بابت معامله پرداخت ننماید(عدم پرداخت ثمن معامله) ،منجر به دعاوی حقوقی زیادی نظیر مطالبه وجه و نیز الزام به انجام تعهدات در قرارداد و در بعضی مواقع منجر به انحلال قرارداد می گردد.

عدم ذکر ثمن معامله(عدم قید ثمن معامله):

چنانچه در معامله مقدار ثمن معامله گفته نشده باشد اما 2 طرف از مقدار آن خبر داشته باشند، در آن معامله خللی به وجود نمی آید.

معنای لغوی ثمن معامله بها و نرخ می باشد و در حقوق به معنی پولی است که در ازای فروش مال کسب می کنیم.هنگامی که شخصی مالی را برای فروش می گذارد، مقدار پولی که از نظر ارزش با آن دارایی مساوی می باشد را مشخص می نماید که در اثر فروش مال دریافت نماید.

منظور از ثمن معامله در مبایعه‌ نامه

مبایعه ‌نامه قراردادی می باشد که در آن دارایی های منقول و غیر منقول هم به فروش می‌ رود. به این نوع خرید و فروش بیع گفته می شود.

بیع یک عقد معاوضی تلقی می گردد یعنی عوض در قبال آن دارایی که مورد معامله قرار می گیرد، دریافت می‌ گردد. مقصود ازعوض پول می باشد که عوض و معوض از نظر ارزش برابرند. در تمامی قراردادهای خرید و فروش بخشی مربوط به ما به ‌ازای ریالی مال فوق می باشد که مقدار پولی است که خریدار می بایست به فروشنده در ازای انتقال دارایی پرداخت نماید را تعیین می کند.

مقدارثمن معامله 

مساوی مقدار ارزش دارایی مورد معامله می باشد.

شیوه ی پرداخت ثمن معامله 

هنگامی که قراردادی میان 2 نفر جهت خرید و فروش مالی بسته می شود، خریدار می بایست بهای مال مورد معامله را به فروشنده پرداخت نماید ولی بعضی اوقات امکان دارد که هر 2  طرف زمان معینی را جهت پرداخت پول مشخص نمایند و یا خریدار تحت شرایط خاصی پول را پرداخت نماید. نظیر خرید و فروش به صورت اقساطی که چک به عنوان ثمن معامله پرداخت می‌ گردد که در صورت فروشنده می بایست تا زمان تعیین شده برای حلول اجل و سررسید اقساط منتظر بماند و پیش از آن حق ندارد پول خود را مطالبه نماید. به همین دلیل شیوه ی پرداخت پول به صورت نقدی، موجل و اقساطی می باشد.