زمانی که شخصی فوت می‌کند، دارایی های او به وارثانش می رسد و آن دارایی ها به مالکیت بازماندگان آن شخص در می آیند. به ملکی که به وراث می‌رسد، ملک ورثه‌ای گفته می شود.
برای خرید خانه‌ای که در انحصار وراثت است، نخست باید توجه داشت که مالکیت ورثه بایستی محرز گردد. به این معنا که ملک مورد معامله می بایست به نام متوفی باشد و مهم‌ترین مدرکی که مالکیت ورثه را احراز می نماید گواهی انحصار وراثت می باشد. این گواهی را شورای حل اختلاف صالح صادر می نماید که در آن نام ورثه و مقدار سهم‌الارث آن ها مشخص گردیده است. همچنین باید شناسنامه ی متوفی را هم رویت کرد یا از اداره ثبت احوال استعلام ورثه را گرفت تا از عدم وجود ورثه ی دیگر کاملاً مطمئن شد.
در صورتی که با تعدد وراثت روبرو شدید، حتماً دقت کنید که در زمان معامله و امضای قرارداد خرید و فروش آن ملک بایستی همه ی وراث حاضر باشند و امضا کنند و یا وکیل آنان حضور داشته باشد.
چنانچه ورثه یا برخی از آنان راضی به تنظیم سند نشدند شما می‌توانید از راه دادگاه آن‌ها را ملزم به تنظیم سند کنید.
وراث زیر پانزده سال و محجور
ولی و یا قیم افراد زیر پانزده سال که صغیر به شمار می روند و محجورین بایستی در مورد حقوقی مالی آن ها تصمیم گیری کند و خود آنان ممنوع المعامله می باشند. در چنین مواردی در صورتی که آن افراد قیم داشته باشند، قیم رأساً نمی‌تواند اموال غیرمنقول محجور یا صغیر را بفروشد؛ زیرا باید پیش از معامله هدف خود را از فروش ملک به اداره سرپرستی قوه قضاییه اعلام نماید و دادستان صلاح صغیر را بررسی کند و سپس قیم اجازه ی فروش ملک را خواهد داشت.
به صورت کلی چنانچه قصد خرید ملکی در انحصار وراثت را دارید و می خواهید معامله ملک در انحصار وراثت را انجام دهید و در میان وراث شخصی محجور و یا صغیر بود برای صحت امر و معامله، نخست قیم نامه و بعد از آن ها مجوز دادگاه سرپرستی مربوطه ی مبنی بر مجوز فروش ملک صغیر یا محجور را درخواست کنید
ملک ورثه‌ای و وصیت‌نامه
بر اساس قوانین ایران، افراد می توانند تا یک سوم اموال خود را وصیت کنند که امکان این امر از راه وصیت‌نامه به شکل عادی و رسمی وجود دارد. چنانچه می خواهید ملک ورثه‌ای بخرید، حتماً وجود و یا عدم وجود وصیت‌نامه از متوفی را بررسی کنید.
مدارک مورد نیاز برای معامله ملک در انحصار وراثت
مدارک معمول برای تنظیم سند رسمی برای این معامله هم مورد نیاز می باشد. ولی به غیر از این مدارک به بعضی مدارک دیگر احتیاج داریم که عبارتند از:
- اصل سند مالکیت
- گواهی انحصار وراثت
- امضا و حضور همه ی وراث و یا وکیل آنان در زمان معامله
- ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
- احراز وجود و یا عدم وجود ورثه صغیر و محجور
- ارائه قیم نامه و گواهی دادستان مبنی بر مجوز فروش ملک محجور یا صغیر
- احراز وجود و یا عدم وجود وصیت‌نامه از متوفی
- چنانچه ورثه فوت کرده بود، گواهی انحصار وراثت وی هم لازم است
