در ظاهر میان تفکیک و افراز مال هیچ گونه تفاوتی وجود ندارد و برخی اوقات اشخاص به دلیلی ناآگاهی این 2 را با هم اشتباه می‌گیرند. اما میان آن ها تفاوت‌هایی وجود دارد که این تفاوت ها شامل موارد زیر هستند:
تفاوت 1
در تفکیک ملک، مشاع بودن شرط اساسی و لازم نمی باشد. به این معنا که امکان دارد ملکی که تقاضای تفکیک آن در اداره ثبت‌اسناد و املاک شده است تنها یک مالک داشته باشد و یا امکان دارد چندین نفر که به طور مشاعی مالک آن ملک می باشند تقاضای تفکیک نموده باشند. ولی در مفروز شرط اساسی و لازم برای درخواست تقسیم ملک این است که ملک حتماً بایستی میان 2 یا چند نفر مشترک باشد و هر کدام سهمی از آن ملک مشاع داشته باشد.
تفاوت 2
پس از انجام تفکیک چنانچه ملک مشاعی باشد با انجام این تقسیم بندی حالت اشاعه همچنان به حالت پیشین باقی خواهد ماند؛ اما در مفروز پس از انجام تقسیم ملک، حالت اشاعه میان طرفین از میان می‌رود.
در بحث تفکیک مال مشاعی تقاضای انجام این کار به طور معمول در اداره ثبت‌اسناد و املاک انجام می شود. اما در بحث مفروز هم از راه ارائه دادخواست به دادگاه و هم از راه اداره ثبت‌اسناد و املاک صورت می گیرد که انجام تمامی کارهای مرتبط با تقسیم را می‌توان بر عهده ی وکیل افراز متخصص گذاشت.
تفاوت 3
پس از تقسیم و قطعه‌بندی ملک مشاعی، تنها ملک تقسیم می گردد و جداسازی انجام نمی شود؛ ولی در بحث مفروز پس از تقسیم ملک سهم هر کدام از شرکا معین گردیده و به آن‌ها داده می‌شود؛لازم به ذکر است که پس از تقسیم ملک و تبدیل آن به قطعات معین متناسب با سهم شرکا باید تقسیم نامه تنظیم بشود؛ ولی در افراز ملک مشاع و معلوم شدن سهم هر کدام از شرکا تنظیم تقسیم نامه ضروری نیست.
در تفکیک مال مشاع بایستی در آخر یک صورت مجلس تفکیکی تنظیم گردد؛ ولی در افراز مال مشاع رأی نسبت به افراز ملک مشاع صادر می گردد و در صورت عدم اعتراض قطعی و لازم‌الاجرا می باشد.
اگر یکی از شرکا به تفکیک اعتراض کند ادامه ی عملیات متوقف می گردد و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقدام را انجام داد، ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر قابل قبول نیست و بعد از پایان یافتن می‌توانند اعتراض نمایند. رسیدگی به اعتراض در مورد تقسیم ملک در صلاحیت مراجع قضایی می باشد.
هزینه افراز در اداره ثبت اسناد و املاک
بر اساس ماده ی 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک که عبارت است از این که هر زمان نسبت به ملکی از سوی مالک یا قائم مقام وی درخواست تفکیک شود، این درخواست به اداره ثبت ارسال می شود و در تقاضانامه بایستی ارزش مورد تفکیک بر طبق ارزش معاملاتی روز تعیین گردد و هزینه تفکیکی به‌قرار 1000 تومان، 20 تومان از جانب ذی‌نفع بر طبق مبلغ مزبور قبلاً پرداخت شود. مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی روز خواهد بود. هرچند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.
