با توسعه ی زندگی شهری و به دنبال آن آپارتمان نشینی مخصوصا در شهرهای بزرگ مسائل و مشکلات متعددی ایجاد شده است . آپارتمان یا ساختمان هایی که واحد ها و ساکنان آن متعدد می باشند معمولا با مشکلات بیشتری مواجه می شوند و تصمیم گیری در مورد مشکلات و مسائل مربوط به ساختمان دشوارتر است. به همین دلیل، متاسفانه مراجع قضایی با اشخاص و پرونده های زیادی در رابطه با این موضوع مواجه می شوند . قانونگذار با تصویب قوانین گوناگون نظیر قانون تملک آپارتمان ها ، روابط موجر و مستاجر و ... برای جلوگیری و حل این مسائل تلاش می کند تا اشخاص با رعایت اصول و قواعد آن قادر باشند جهت برقراری و حفظ نظم در ساختمان با یکدیگر هماهنگ و هم نظرگردند تا مسائل و مشکلات ناشی از آپارتمان نشینی حل شود . یکی از موضوعاتی که همیشه وجود دارد هزینه های ساختمان و پرسش های پیش رو ساکنین می باشد که چه کسی مسئول پرداخت هزینه ها یا شارژ ساختمان می باشد ؟ آیا حتما بایستی شخص مالک باشد ؟ در ملک زندگی کند ؟ مستاجر یا ساکن در ملک او مسئول پرداخت هزینه ها ساختمان به مقدار سهمشان می باشد ؟ قانونگذار چه کسی را مسئول پرداخت هزینه ساختمان می داند ؟ کدام یک از هزینه های ساختمان وظیفه ی مالک و کدام وظیفه ی مستاجر است ؟ جواب تمامی سوالات با نظر به متن قانون قابل پاسخگویی است. در حقیقت قانونگذار در قوانین به صورت کلی نه تنها مالک آپارتمان را مسئول پرداخت هزینه های مشترک ساختمان می داند بلکه شخص استفاده کننده از ملک مثل مستاجر را هم مسئول پرداخته هزینه های ساختمان می داند .
جهت آگاهی از این موضوع که چه کسی مسئول پرداخت هزینه های ساختمان مالک یا مستاجر است بایستی بیان داشت که بر اساس قانون مدنی و قانون روبط موجر و مستاجر و دیگر قوانین به تفکیک هزینه ها و شیوه ی تقسیم آن را بررسی می کنیم .
بر اساس ماده ی 486 قانون مدنی " هزینه ی تعمیرات آپارتمان و تمامی مخارج که در عین مستاجره نیاز است برای استفاده از ملک وظیفه ی مالک می باشد مگر آن که خلافش شرط گردیده باشد به عنوان مثال برای استفاده از خانه اجاره ای احتیاج به کابینت شدن اشپزخانه است که می بایست مالک هزینه ی آن را بپردازد مگر آن که در قرارداد اجاره، مستاجر هزینه ی نصب کابینت را بر عهده گرفته باشد یا عرف جامعه برخلاف این باشد که بر عهده مالک است نه مستاجر و نیز آلات و ادواتی که برای امکان استفاده از ملک اجاره ای مورد نیاز است . "
قانونگذار برای این موضوع که به صورت کلی، مالک را مسئول پرداخت هزینه ساختمان دانسته است یا مستاجر را بر اساس ماده ی 10 قانون روابط موجر و مستاجر این طور بیان می دارد که " تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مرتبط با اصل بنا و یا تاسیسات عمده منصوبه در آن نظیر دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد وظیفه ی موجر می باشد و تعمیرات جزئی و نیز تزیین و تعمیری که مرتبط با استفاده ی بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر است مگر اینکه در قرارداد به شکل دیگری شرط گردیده باشد . "
بنابراین به صورت کلی می توان بیان داشت که هزینه های اساسی و برای استفاده از ساختمان و تعمیر ساختمان برای آن که آن ملک قابلیت استفاده شدن داشته باشد ، وظیفه ی مالک آن خانه می باشد اما در صورتی که هزینه های جزئی مرتبط با استفاده بهتر و غیر ضرور باشد بر عهده مستاجر ملک است .
مسئولیت مشترک مالک و مستاجر در مقابل مدیر ساختمان
مسئولیت مشترک مالک و مستاجر در مقابل مدیر ساختمان مطابق ماده ی 23 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها اگر بر اساس اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک وظیفه ی مالک باشد و مالک از پرداخت خودداری کند مستاجر می تواند از محل مال الاجاره آن هزینه ها را بپردازد. اگر پرداخت هزینه های جاری مشترک وظیفه ی استفاده کننده باشد و از پرداخت خودداری نماید مدیر یا مدیران قادرند به غیر از مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی هم مراجعه کنند.
بنابراین در صورتی که یکی از واحد های یک آپارتمان که اجاره داده شده و مستاجر از آن واحد استفاده می کند و هزینه های مشترکی که می بایست پرداخت گردد را پرداخت ننماید می توان گفت بر اساس این تبصره مسئولیت مالک و مستاجر تضامنی می باشد. به این معنا که چنانچه مالک پرداخت ننمود، مدیر با مراجعه به مستاجر قادر است هزینه را تقاضا نماید و چنانچه مستاجر نپرداخت، مدیر جهت دریافت هزینه می تواند به مالک مراجعه نموده تا هزینه های مشخص را بگیرد.
