به مرور زمان و با افزایش هزینه ی خرید املاک مسکونی مشاهده می کنیم که تعداد زیادی از این املاک تغییر کابری داده و به املاک غیرمسکونی نظیر تجاری و اداری تبدیل شده اند.
در صورتی که در بسیاری از قوانین موجود، تغییر کاربری ممنوع و غیرقانونی به شمار رفته و اگر به شهرداری و مسئولین مربوطه گزارش داده شود، پیگیری می گردد،لازم به ذکر است که این امر همیشه غیرقانونی نبوده و دارای استثنائاتی است.
در قوانین و مقررات شهری در برخی موارد مالکیت افراد محدود می گردد و نظام قواعد شهری برای تغییر کاربری املاک موجود در شهر اقسام گوناگونی از کاربری را تعریف نموده است. پس برای به وجود آوردن نظم در شهرسازی شیوه ی استفاده از زمین و ساختمان تعیین می گردد.مالکین بدون مجوز شهرداری و بدون تعریف کاربری خاص اجازه ی ساخت ساختمان را ندارند.
بر اساس ماده ی 100 قانون شهرداری، تمامی مالکان املاک و اراضی واقع در شهر وظیفه دارند قبل از هر نوع عملیات ساختمانی از شهرداری محل، پروانه ساختمان بگیرند و بر طبق تبصره ی ذیل بند 24 ماده ی 55 قانون شهرداری، شهرداری ها وظیفه دارند نوع استفاده از ساختمان را در پروانه های صادر شده ذکر و مدام به آن نظارت کنند تا تخلفی در شیوه ی استفاده از ساختمان رخ ندهد.
شایان ذکر می باشد که پروانه ی ساختمانی، مجوزی قانونی بوده که از سوی شهرداری برای هر نوع ساخت و ساز از طرف صاحبان املاک صادر می گردد.
پس با نظر به مطالب بالا بایستی بیان داشت که قانون شهرداری، اعمال تغییر در شیوه ی استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مرتبط با کاربری را ممنوع کرده و کمیسیون ماده ی 100 شهرداری را مرجع رسیدگی به این نوع تخلفات معرفی کرده است.
اقسام کاربری
شیوه و چگونگی استفاده از زمین و ساختمان که در طرح های شهری و پروانه های صادر شده از شهرداری گفته و تاکید می گردد را کاربری می گویند که معمولا اقسام گوناگونی از آن در طرح های تفصیلی شهرها پیش بینی می گردد.
مهم ترین اقسام کاربری ها به 3 دسته اداری، تجاری و مسکونی تقسیم بندی می شود.
البته باید گفت که در قوانین ما از اقسام مختلف کاربری تعریف دقیقی نشده است ولی لزوم داشتن اطلاعات در مورد اقسام آن به این جهت می باشد که اشخاص گوناگون در تله ی ضمانت اجراهای سنگینی که جهت تغییر کاربری بر خلاف قانون در نظر گرفته شده است و حتی در صورت عدم تمکین به رای کمیسیون ماده ی 100 که امکان دارد منجر به صدور حکم حبس گردد گیر نکنند.
استثناهای استفاده برخلاف کاربری مسکونی
همان گونه که بیان شد با وجود اینکه اصل بر این می باشد که در حالت کلی تغییر کاربری درج شده در پروانه ملک برای اشخاص امکان پذیر نیست و مالکان قادر نیستند استفاده ای بر خلاف کاربری ملک کنند ولی استثناهای گوناگونی در قوانین پیش بینی گردیده است. موارد زیر بعضی از استثناهای استفاده ی غیرمسکونی از ملک مسکونی می باشند:
- دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی مستند به تبصره ی بند 24 ماده 55 قانون شهرداری
- فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرف و وابسته مستند به قانون محل مطب پزشکان
- تاسیس دفتر مطبوعات مستند به ماده ی 3 آیین نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات
- استفاده برای مشاغل خانگی مستند به ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی
استثناهای ذکر شده شرایط گوناگونی دارند. لزوم استفاده از هر ملک و زمین با توجه به کاربری خاص آن جهت منفعت مالکان و شهروندان دیگر می باشد.
